Sareb en 2026 : ce qui reste en vente et comment l'acheter

La Sareb, la « bad bank » espagnole, touche à sa fin. Elle entre en liquidation en novembre 2027, a arrêté la vente au détail de son portefeuille de logements et a transféré 40 000 logements et 2 400 terrains à l'entreprise publique Casa 47 pour du locatif abordable. La question n'est donc plus « comment acheter un logement bon marché à la Sareb », mais « qu'est-ce qui reste en vente, où et à quelles conditions ». Voici ce qu'il en est en 2026.

Qu'est-ce que la Sareb et pourquoi existe-t-elle ?

La Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, la société de gestion des actifs issus de la restructuration bancaire) a été créée en 2012 pour absorber l'immobilier toxique des établissements sauvés avec de l'argent public : Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, Caja3 et Ceiss. Elle a reçu environ 200 000 actifs, entre prêts, logements et terrains, avec pour mission de les vendre en quinze ans et de rembourser la dette garantie par l'État. Elle n'y est pas parvenue : en 2022, l'État a pris le contrôle de la société et, en 2025, le gouvernement a décidé que l'essentiel des logements restants ne serait pas vendu, mais passerait au parc locatif public.

Ce qui a changé : le calendrier

• Mars 2025 : la Sareb gèle la vente au détail de son portefeuille résidentiel général. Le catalogue de logements « de la Sareb » destiné aux particuliers cesse d'exister tel qu'on le connaissait.
• 2025-2026 : transfert d'environ 40 000 logements et biens immobiliers, d'une valeur d'environ 5 900 millions d'euros, et de 2 400 terrains pouvant accueillir 55 000 logements de plus, à Casa 47, l'entreprise publique du logement. Ils sortent du marché de la vente.
• Mai 2026 : la Sareb choisit Aliseda et Servihabitat pour gérer 4 860 millions d'euros d'actifs qui, eux, restent en vente. Le lot de Servihabitat, qui fait l'objet d'un recours d'Hipoges, est bloqué depuis août.
• Novembre 2027 : entrée en liquidation. La dissolution effective prendra plusieurs années en raison des actifs et des procédures judiciaires en cours.
• 2028 : livraison des derniers programmes de logements neufs vendus aux particuliers.

Ce que l'on peut encore acheter à la Sareb en 2026

Trois voies, de la plus claire à la moins claire :

1. Le neuf d'Árqura Homes. Le promoteur de la Sareb a une cinquantaine de programmes en cours, soit environ 2 800 logements, restés en dehors du transfert public parce qu'ils étaient déjà en commercialisation. Ils sont vendus aux particuliers par Aelca, avec des livraisons prévues entre le milieu et la fin de 2028. Ils sont répartis entre l'Andalousie, la Communauté valencienne, la Catalogne, les Canaries, la Galice, les Asturies, la Cantabrie, la Castille-et-León et le Pays basque, avec des appartements de deux et trois chambres comme profil type. C'est du logement neuf au prix d'un promoteur public : sans les rabais d'un bien adjugé, mais sans mauvaise surprise sur l'état ou l'occupation.

2. Les restes de portefeuille, via les servicers. Ce qui n'est parti ni chez Casa 47 ni chez Árqura (logements isolés, locaux, garages, terrains, actifs à problèmes) est commercialisé par Aliseda (le lot attribué à Servihabitat en 2026 est bloqué par un recours). Il n'y a plus de « portail de la Sareb » avec un catalogue résidentiel comme avant : on trouve des biens d'origine Sareb mêlés aux autres sur le site du servicer et sur les portails immobiliers généralistes.

3. Les enchères judiciaires. La Sareb reste créancière de milliers de prêts hypothécaires. Quand elle en fait exécuter un, le logement est mis aux enchères sur le portail du BOE (le Journal officiel espagnol). Là, vous n'achetez pas à la Sareb : vous enchérissez dans une procédure judiciaire, avec un dépôt de 20 % de la valeur d'enchère (1 000 euros minimum) et le paiement du solde dans les 20 jours suivant la clôture. Ce sont les fameuses « enchères de la Sareb », et c'est là que continuent d'apparaître les fortes décotes. Leur fonctionnement, pas à pas, dans le guide des enchères judiciaires.

Où la Sareb avait le plus de logements (et où il en reste)

Le portefeuille reflète l'origine des caisses d'épargne sauvées :

• Catalogne : la province de Barcelone et Tarragone, héritage de Catalunya Banc et d'Unnim.
• Communauté valencienne : Bancaja et Banco de Valencia ; Valence, Castellón et la côte d'Alicante.
• Castille-La Manche : Caja Castilla-La Mancha et une partie de Bankia ; Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara.
• Galice : Novagalicia ; Vigo, La Corogne et des communes des quatre provinces.
• Andalousie et Murcie : résidences secondaires sur la côte et appartements dans les capitales de province moyennes.

Comment acheter chaque type de bien

• Neuf (Aelca) : réservation, contrat privé et acte notarié à la livraison. Avec un prêt immobilier classique ; certains programmes proposent un financement associé. Comparez avec le neuf privé du même secteur : ce n'est pas toujours moins cher.
• Restes de portefeuille (servicers) : comme pour n'importe quelle saisie bancaire : offre écrite, comité, contrato de arras (le compromis de vente avec acompte), acte notarié. Les actifs d'origine Sareb sont souvent en portefeuille depuis de nombreuses années et acceptent une offre inférieure au prix affiché, surtout s'ils ont besoin de travaux ou s'ils sont occupés.
• Enchères : inscription sur le portail du BOE, dépôt de 20 %, enchères sous pli fermé pendant 20 jours, adjudication et paiement du solde dans les 20 jours suivants. Sans prêt immobilier en pratique, avec un risque d'occupation et des charges antérieures (non purgées) qu'il faut étudier avant d'enchérir.

Ce qu'il faut vérifier sur un actif d'origine Sareb

• Dettes de copropriété. Pour beaucoup de ces biens, les charges ne sont plus payées depuis des années. Vous répondez de l'année en cours et des trois précédentes ; demandez le certificat avant de faire une offre.
• Occupation. Une partie du portefeuille reste occupée par d'anciens débiteurs ou par des familles vulnérables, et la Sareb avait pour politique de ne pas expulser sans solution de relogement. Cela peut retarder indéfiniment la prise de possession.
• État des installations. Des logements fermés depuis cinq ou dix ans : humidité, installations hors d'usage, menuiseries. La visite est indispensable.
• Délais. La chaîne de décision (servicer → portefeuille → Sareb) est longue. Entre l'offre et l'acte notarié, il peut s'écouler de trois à six mois ; si votre accord de prêt expire entre-temps, attention.

Questions fréquentes sur la Sareb

Peut-on acheter des logements de la Sareb en 2026 ?
Le portefeuille général de logements n'est plus vendu aux particuliers : il va au parc locatif public via Casa 47. Ce que l'on peut acheter, c'est le neuf d'Árqura Homes (via Aelca), les restes de portefeuille que vend Aliseda et les logements mis aux enchères judiciaires pour des prêts de la Sareb.

Quand la Sareb ferme-t-elle ?
Elle entre en liquidation en novembre 2027. La dissolution effective prendra plus de temps en raison des actifs et des litiges en cours.

Existe-t-il un portail de la Sareb pour acheter ?
La Sareb conserve son site d'information, mais la commercialisation passe par les servicers et par Aelca. Le catalogue résidentiel direct qui existait a été retiré en 2025.

Que sont les enchères de la Sareb ?
Des enchères judiciaires de logements dont le prêt hypothécaire est entre les mains de la Sareb. Elles sont publiées sur le portail des enchères du BOE et l'on y achète en enchérissant, pas en négociant.

Où voir les enchères de la Sareb et des banques ?
Sur RadarPro, les enchères du BOE arrivent chaque jour avec leur valeur de marché estimée et leur décote, et vous pouvez les filtrer par province : enchères immobilières.

Pour aller plus loin : la carte indiquant quelle société vend les logements de chaque banque et, si ce qui vous intéresse, ce sont les biens adjugés qui restent en vente, les saisies bancaires sur RadarPro, avec les biens de Solvia, Servihabitat, Aliseda, Hipoges, Diglo et Altamira.