« Logement saisi » est le mot que tout le monde emploie, et le moins précis. Derrière, il y a trois choses différentes : un logement en cours d'exécution qui appartient encore au débiteur, un logement que le tribunal vend aux enchères et un logement que la banque a déjà récupéré et vend avec un prix. Ils s'achètent de façon différente, avec des risques différents et auprès de vendeurs différents. Ce guide les distingue et vous dit où trouver chacun.
Ce qu'est exactement un logement saisi
Quand le propriétaire cesse de payer son prêt hypothécaire (ou toute autre dette réclamée en justice), le créancier demande au tribunal de saisir le logement. À partir de ce moment, le logement est saisi, mais il appartient toujours au débiteur. L'étape suivante est l'enchère judiciaire : le tribunal le vend au plus offrant sur le portail des enchères du BOE (le Journal officiel espagnol). Si personne n'enchérit ou si le créancier le garde, la banque devient propriétaire : c'est l'adjudication, et à partir de là le bien entre dans le portefeuille de la banque et se vend comme un bien bancaire, avec un prix, un servicer (la société qui vend les biens de la banque) et un acte notarié ordinaire.
La règle pratique : si le logement a un prix et un servicer qui vous répond, il est déjà adjugé à la banque et se négocie. S'il a une valeur d'enchère et une date de clôture, il est aux enchères et l'on enchérit. Ce sont deux sports différents.
Qui vous vend un logement saisi : trois vendeurs
- Le tribunal, aux enchères. Vous achetez en enchérissant sur le portail du BOE, avec une consignation de 20 % de la valeur d'enchère et vingt jours pour payer le prix d'adjudication. C'est là que se trouvent les grosses décotes, mais aussi les charges antérieures, les logements occupés et l'impossibilité de visiter. Toute la procédure est expliquée dans notre page sur les enchères immobilières.
- La banque, par son servicer. BBVA vend par Haya, Santander par Diglo, Sabadell et CaixaBank par Solvia, l'ancien portefeuille de CaixaBank par Servihabitat. Prix affiché, offre écrite, comité de la banque et notaire. La banque propose souvent elle-même le prêt. Qui vend quoi est expliqué dans notre guide sur l'agence qui gère les biens de chaque banque.
- Un fonds, par le même servicer. Beaucoup de logements « de banque » appartiennent déjà à des fonds qui ont racheté des portefeuilles (Coral Homes, Blackstone, des portefeuilles chez Hipoges). Ils s'achètent de la même façon, mais sans prêt lié et, plus ils sont anciens en portefeuille, avec plus de marge de négociation.
Pourquoi ils sont moins chers (et quand ils ne le sont pas)
Une banque ne veut pas de logements : ils lui coûtent des charges de copropriété, l'IBI (la taxe foncière locale), du gardiennage et du capital immobilisé. Un fonds a en plus une date pour rendre l'argent à ses investisseurs. C'est pour cela qu'ils vendent sous le prix du marché ce qui les encombre. Mais ce qui les encombre, ce n'est pas le bon logement : c'est celui qui est occupé, celui qui demande des travaux, celui qui se trouve dans une commune sans demande ou celui qui traîne en portefeuille depuis des années. La grosse décote compense presque toujours un problème précis, et votre travail est de savoir lequel et combien il coûte à régler.
Le logement saisi libre, en bon état et dans un secteur demandé se vend au prix du marché, en quelques semaines. Les décotes de 40 ou 50 % existent ; elles viennent avec un occupant ou une rénovation complète.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
- Une Nota Simple à jour (l'extrait du registre foncier) : que l'hypothèque exécutée soit radiée ou le soit dans l'acte. Aux enchères, en plus, le certificat des charges du dossier (certificación de cargas) : les charges inscrites avant la dette exécutée sont pour vous.
- Le certificat de dettes de la copropriété : vous répondez des charges de l'année en cours et des trois précédentes. Pour un logement resté des années en procédure, la somme peut être sérieuse.
- L'IBI et les appels de fonds en suspens : l'IBI suit le bien.
- La situation d'occupation, par écrit : « sin posesión » (littéralement « sans possession ») veut dire occupé. Pour un bien bancaire, demandez-le avant de faire une offre ; aux enchères, c'est dans le dossier. Récupérer la possession, ce sont des mois et un avocat.
- L'état réel : pour un bien en portefeuille bancaire, visitez ; aux enchères, c'est presque toujours impossible, alors budgétez une rénovation complète.
Logements saisis par banque
Chaque banque vend par son servicer, et chaque servicer a son portail, sa façon de négocier et, parfois, son prêt.
Comment nous les trouvons chez RadarPro
Il existe une douzaine de portails de servicers, le BOE et les portails d'annonces généralistes, et aucun ne vous dit si le prix est bon pour cette rue. Chaque jour, RadarPro rassemble les logements de Solvia, Servihabitat, Hipoges, Aliseda, Diglo et Altamira et les enchères du BOE et de la Sécurité sociale espagnole, calcule la valeur de marché du secteur et la décote réelle de chaque bien, et vous prévient quand il en arrive un qui correspond à ce que vous cherchez.
Questions fréquentes sur les logements saisis
Quelle différence entre un logement saisi et un bien bancaire ?
La saisie est la phase judiciaire : le logement appartient encore au débiteur et se vend aux enchères. Quand la banque se le fait adjuger et le met en vente avec un prix, c'est un bien bancaire. Beaucoup de gens appellent les deux « saisis » ; ce qui change, c'est à qui vous achetez, comment et avec quel risque.
À qui est-ce que j'achète un logement saisi ?
Cela dépend de la phase. Aux enchères, vous l'achetez dans le cadre de la procédure judiciaire, en enchérissant sur le portail des enchères du BOE. Une fois adjugé, vous l'achetez à la banque ou au fonds qui l'a gardé, par son servicer (Solvia, Servihabitat, Diglo, Aliseda, Haya). Jamais à l'ancien propriétaire ni en agence bancaire.
Est-ce que je reprends la dette de l'ancien propriétaire ?
Pas l'hypothèque exécutée : elle est radiée. Les charges antérieures à cette hypothèque, oui, aux enchères. Et vis-à-vis de la copropriété, vous répondez toujours des charges de l'année en cours et des trois précédentes. C'est pour cela qu'on demande la Nota Simple et le certificat de la copropriété avant de signer quoi que ce soit.
Peut-on obtenir un prêt pour acheter un logement saisi ?
Si vous l'achetez une fois adjugé à une banque, oui, et la banque finance souvent son propre bien à de meilleures conditions qu'un prêt classique. Si vous l'achetez aux enchères, en pratique non : vous avez vingt jours pour payer le prix d'adjudication et aucune banque n'instruit un prêt dans ce délai sans accord préalable.
Pourquoi certains logements saisis sont-ils si bon marché ?
Parce qu'ils sont occupés, demandent des travaux ou traînent en portefeuille depuis des années. La grosse décote compense presque toujours un problème précis. Un logement saisi libre, en bon état et bien situé se vend au prix du marché, en quelques semaines.
