Sareb nel 2026: cosa resta in vendita in Spagna e come comprarlo

Sareb (la «bad bank» spagnola) sta per chiudere. Entra in liquidazione a novembre 2027, ha fermato la vendita al dettaglio del suo portafoglio di abitazioni e ha trasferito 40.000 appartamenti e 2.400 terreni alla società pubblica Casa 47 per l’affitto a prezzi accessibili. Quindi la domanda non è più «come comprare da Sareb una casa a buon prezzo», ma «cosa resta in vendita, dove e a quali condizioni». Ecco cosa c’è nel 2026.

Che cos’è Sareb e perché esiste

Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, la società di gestione degli attivi provenienti dalla ristrutturazione bancaria) è stata creata nel 2012 per assorbire il mattone tossico degli istituti salvati con denaro pubblico: Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, Caja3 e Ceiss. Ha ricevuto circa 200.000 attivi tra prestiti, abitazioni e terreni, con il mandato di venderli in quindici anni e restituire il debito garantito dallo Stato. Non ci è riuscita: nel 2022 lo Stato ha preso il controllo della società e nel 2025 il Governo ha deciso che il grosso delle abitazioni rimaste non sarebbe stato venduto, ma sarebbe passato all’affitto pubblico.

Cosa è cambiato: il calendario

• Marzo 2025: Sareb blocca la vendita al dettaglio del suo portafoglio residenziale generale. Il catalogo di case «di Sareb» per i privati smette di esistere così come lo si conosceva.
• 2025-2026: trasferimento di circa 40.000 abitazioni e immobili, valutati intorno ai 5.900 milioni, e di 2.400 terreni con capacità per altre 55.000 abitazioni a Casa 47, la società pubblica per la casa. Escono dal mercato della compravendita.
• Maggio 2026: Sareb sceglie Aliseda e Servihabitat per gestire 4.860 milioni di euro di attivi che restano in commercializzazione. Il lotto di Servihabitat, impugnato da Hipoges, è fermo da agosto.
• Novembre 2027: entrata in liquidazione. Lo scioglimento effettivo durerà diversi anni per gli attivi e i procedimenti giudiziari ancora aperti.
• 2028: consegna delle ultime nuove costruzioni vendute ai privati.

Cosa si può ancora comprare da Sareb nel 2026

Tre strade, dalla più chiara alla meno chiara:

1. Nuove costruzioni di Árqura Homes. Il costruttore di Sareb ha una cinquantina di progetti in corso, circa 2.800 abitazioni, rimasti fuori dal trasferimento pubblico perché erano già in commercializzazione. Si vendono ai privati tramite Aelca, con consegne previste tra la metà e la fine del 2028. Sono distribuiti tra Andalusia, Comunità Valenciana, Catalogna, Canarie, Galizia, Asturie, Cantabria, Castiglia e León e Paesi Baschi, e il profilo tipico è l’appartamento con due o tre camere da letto. Sono case nuove a prezzo di costruttore pubblico: senza gli sconti di un immobile aggiudicato, ma senza sorprese sullo stato o sull’occupazione.

2. Residui di portafoglio tramite i servicer. Quello che non è andato a Casa 47 né ad Árqura (abitazioni sparse, locali, garage, terreni, attivi problematici) lo commercializza Aliseda (il lotto assegnato a Servihabitat nel 2026 è fermo per un ricorso). Non c’è un «portale di Sareb» con un catalogo residenziale come prima: ci sono immobili di origine Sareb mescolati sul sito del servicer e sui portali generalisti.

3. Aste giudiziarie. Sareb resta creditrice di migliaia di mutui ipotecari. Quando ne escute uno, l’abitazione va all’asta sul portale del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola). Lì non compri da Sareb: fai offerte in un procedimento giudiziario, con un deposito del 20% del valore d’asta (minimo 1.000 euro) e il pagamento del resto entro 20 giorni dalla chiusura. Sono le famose «aste di Sareb», ed è lì che continuano a comparire gli sconti più forti. Come funzionano, passo per passo, nella guida alle aste giudiziarie.

Dove c’erano più case di Sareb (e dove restano residui)

Il portafoglio rispecchia da dove venivano le casse di risparmio salvate:

• Catalogna: provincia di Barcellona e Tarragona, eredità di Catalunya Banc e Unnim.
• Comunità Valenciana: Bancaja e Banco de Valencia; Valencia, Castellón e la costa di Alicante.
• Castiglia-La Mancia: Caja Castilla-La Mancha e parte di Bankia; Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara.
• Galizia: Novagalicia; Vigo, A Coruña e comuni delle quattro province.
• Andalusia e Murcia: seconde case sulla costa e appartamenti nei capoluoghi di medie dimensioni.

Come comprare ciascuna cosa

• Nuove costruzioni (Aelca): prenotazione, contratto privato e rogito alla consegna. Con un mutuo normale; alcuni progetti hanno un finanziamento associato. Confronta con le nuove costruzioni private della stessa zona: non sempre costa meno.
• Residui di portafoglio (servicer): come qualsiasi casa della banca: offerta per iscritto, comitato, contrato de arras (il contratto preliminare con caparra), rogito. Gli attivi di origine Sareb di solito sono in portafoglio da molti anni e accettano offerte sotto il prezzo pubblicato, soprattutto se vanno ristrutturati o sono occupati.
• Aste: registrazione sul portale del BOE, deposito del 20%, offerte segrete per 20 giorni, aggiudicazione e pagamento del resto in altri 20 giorni. In pratica senza mutuo, con il rischio di occupazione e di gravami precedenti da studiare prima di fare offerte.

Cosa controllare in un attivo di origine Sareb

• Debiti condominiali. Molti di questi immobili non pagano le quote da anni. Rispondi dell’anno in corso e dei tre precedenti; chiedi il certificato prima di fare l’offerta.
• Occupazione. Parte del portafoglio è ancora occupata da ex debitori o da famiglie vulnerabili, e Sareb aveva la politica di non sgomberare senza un’alternativa. Questo può allungare all’infinito la presa di possesso.
• Stato degli impianti. Appartamenti chiusi da cinque o dieci anni: umidità, impianti inutilizzabili, infissi. La visita è obbligatoria.
• Tempi. La catena di decisione (servicer → portafoglio → Sareb) è lunga. Dall’offerta al rogito possono passare da tre a sei mesi; se la tua offerta di mutuo scade, attenzione.

Domande frequenti su Sareb

Si possono comprare case di Sareb nel 2026?
Il portafoglio generale di abitazioni non si vende più ai privati: va all’affitto pubblico tramite Casa 47. Quello che si può comprare sono le nuove costruzioni di Árqura Homes (tramite Aelca), i residui di portafoglio che vende Aliseda e le abitazioni che vanno all’asta giudiziaria per prestiti di Sareb.

Quando chiude Sareb?
Entra in liquidazione a novembre 2027. Lo scioglimento effettivo richiederà più tempo per gli attivi e le cause ancora aperte.

Esiste un portale di Sareb per comprare?
Sareb mantiene il suo sito informativo, ma la commercializzazione passa dai servicer e da Aelca. Il catalogo residenziale diretto che esisteva è stato ritirato nel 2025.

Cosa sono le aste di Sareb?
Aste giudiziarie di abitazioni il cui mutuo ipotecario è in mano a Sareb. Si pubblicano sul portale delle aste del BOE e si comprano facendo offerte, non trattando.

Dove vedo le aste di Sareb e delle banche?
Su RadarPro entrano ogni giorno le aste del BOE con il loro valore di mercato stimato e il loro sconto, filtrabili per provincia: aste giudiziarie.

Per continuare: la mappa che mostra quale società vende le case di ogni banca e, se ti interessano gli immobili aggiudicati ancora in vendita, le case delle banche su RadarPro, con gli immobili di Solvia, Servihabitat, Aliseda, Hipoges, Diglo e Altamira.