Taxe d'achat immobilier en Espagne : l'ITP par région en 2026 et où payer le moins

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, les droits de mutation) est l'impôt que paie l'acheteur quand il acquiert un bien ancien (de seconde main) en Espagne. C'est un impôt cédé aux comunidades autónomas (les régions autonomes espagnoles) : chaque région peut donc fixer son taux dans les limites définies par l'État. Le résultat est un écart très important : en 2026, le taux de l'ITP pour l'achat d'un logement ancien va de 4 % au Pays basque (6 % à Madrid, le plus bas du régime commun, qui s'applique partout sauf au Pays basque et en Navarre) à 10 % en Catalogne, et plus encore dans les barèmes des logements les plus chers.

Pour l'achat d'un appartement de 200 000 €, cette différence revient à payer 12 000 € à Madrid ou 20 000 € en Catalogne, soit 8 000 € d'écart rien qu'en ITP. Pour l'investisseur qui réalise plusieurs opérations par an, savoir dans quelles régions la charge fiscale est la plus faible peut être déterminant dans le choix du marché où investir.

Les taux de l'ITP par région en 2026

La liste ci-dessous donne les taux généraux de l'ITP pour l'achat d'un logement ancien dans chaque région. Il faut savoir que de nombreuses régions appliquent des taux réduits dans certains cas (jeunes de moins de 35 ans, familles nombreuses, VPO ou logements aidés par l'État, personnes handicapées), qui ne figurent pas ici tant ils varient :

• Madrid : 6 % — Le taux le plus bas du régime commun (à égalité avec la Navarre ; seul le Pays basque fait mieux). C'est l'un des facteurs qui rendent Madrid particulièrement attractive pour l'investisseur qui multiplie les opérations, car l'économie d'impôt de chaque achat s'additionne nettement.
• Navarre : 6 % — Le régime foral de Navarre (son propre système fiscal historique) fixe lui aussi l'ITP à 6 % en règle générale, au niveau de Madrid.
• Pays basque (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya) : 4 % pour l'achat d'un logement, qu'il soit ou non la résidence principale, et 2,5 % s'il doit devenir une résidence principale de 120 m² construits au plus ou si l'acheteur est une famille nombreuse. Le taux de 7 % s'applique aux autres biens (locaux, terrains…).
• Îles Canaries : 6,5 % — Cette région ultrapériphérique a un ITP modéré dans le cadre de son régime fiscal spécifique.
• La Rioja : 7 %, taux général.
• Cantabrie : 9 % en règle générale (pour la résidence principale, 7 % sur les premiers 300 000 € depuis mai 2026).
• Asturies : 8 %, progressif selon le prix (jusqu'à 10 %).
• Castille-et-León : 8 % jusqu'à 250 000 € et 10 % au-delà, avec des taux réduits pour les familles et les jeunes.
• Castille-La Manche : 9 %, taux général.
• Estrémadure : 8 % jusqu'à 360 000 €, 10 % jusqu'à 600 000 € et 11 % au-delà.
• Galice : 8 %, taux général depuis 2024 (7 % pour la résidence principale, avec des plafonds de prix et de patrimoine).
• Andalousie : 7 % — Taux unique depuis 2021 (auparavant, un barème de 8 % à 10 %).
• Murcie : 7,75 %, taux général depuis juillet 2025.
• Communauté valencienne : 9 %, taux général depuis juin 2026 (10 % auparavant), et 11 % pour les logements de plus d'un million d'euros.
• Catalogne : 10 % jusqu'à 600 000 € ; au-delà, depuis juin 2025, un barème de 11 %, 12 % et 13 % (plus de 1,5 million), et 20 % pour les grands propriétaires (grandes tenedores). Le plus élevé d'Espagne.
• Îles Baléares : entre 8 % et 13 % selon un barème progressif en fonction du prix : 12 % entre 1 et 2 millions d'euros et 13 % au-delà de 2 millions. Avec la Catalogne, le plus élevé pour les transactions les plus importantes.
• Aragon : barème de 8 % (jusqu'à 400 000 €) à 10 % (plus de 750 000 €).

L'impact réel pour l'investisseur : combien vous économisez à Madrid par rapport à la Catalogne

En prenant pour référence un achat de 300 000 € (un appartement d'investissement standard dans une grande ville espagnole), l'écart d'ITP entre les régions extrêmes est le suivant :

• Madrid (6 %) : 18 000 € d'ITP
• Îles Canaries (6,5 %) : 19 500 € d'ITP (+1 500 €)
• Andalousie (7 %) : 21 000 € d'ITP (+3 000 €)
• Communauté valencienne (9 %) : 27 000 € d'ITP (+9 000 €)
• Catalogne (10 %) : 30 000 € d'ITP (+12 000 €)
• Îles Baléares (8 % jusqu'à 400 000 €) : 24 000 € d'ITP (+6 000 €)

L'investisseur qui réalise 3 ou 4 opérations par an sur le marché valencien ou catalan plutôt que sur le marché madrilène paie, rien qu'en ITP, entre 27 000 € et 48 000 € de plus que ce qu'il paierait à Madrid. Cet écart peut compenser ou non les prix plus élevés du marché madrilène selon le type de bien et la rentabilité recherchée, mais il mérite assurément d'entrer dans l'analyse.

Les taux réduits d'ITP : les avantages accessibles aux investisseurs

En plus des taux généraux, de nombreuses régions ont instauré des taux réduits pour certains publics ou certains types d'opérations. Pour l'investisseur, les plus intéressants sont :

• Résidence principale : pratiquement toutes les régions ont des taux réduits pour l'achat d'une première ou unique résidence principale. Pas directement applicable à l'investisseur, mais pertinent si l'opération est montée comme une résidence principale transitoire.
• Taux réduits selon le prix : certaines régions (Andalousie, Castille-et-León, Estrémadure) ont des taux réduits pour les logements en dessous d'un certain prix d'achat (150 000 à 200 000 €). L'investisseur qui opère sur des marchés à bas prix peut en bénéficier.
• Taux réduits pour la rénovation : certaines régions appliquent des taux plus bas à l'achat de biens destinés à être rénovés. En Catalogne, par exemple, il existe des taux réduits de 4 % et de 3 % pour l'achat de logements anciens dans des communes rurales qui sont rénovés pour devenir une résidence principale.
• Achat de biens en exécution hypothécaire : dans certains territoires foraux, les achats aux enchères judiciaires relèvent de régimes fiscaux spécifiques, qui peuvent différer de l'ITP ordinaire.

L'IVA au lieu de l'ITP : quand et à quel taux

L'ITP ne s'applique qu'aux secondes transmissions (reventes). Pour les premières transmissions (achat direct auprès du promoteur), c'est l'IVA (la TVA espagnole) qui s'applique :

• IVA à 10 % pour les logements (biens à usage d'habitation).
• IVA à 21 % pour les locaux commerciaux, les garages non rattachés à un logement et tout bien qui n'est pas un logement.
• Aux Canaries, l'IGIC (l'impôt indirect propre aux îles), au taux général de 7 %, remplace l'IVA de la péninsule, avec des taux réduits pour la résidence principale qui remplit certaines conditions.

La distinction entre première et seconde transmission n'est pas toujours évidente. Un bien qui n'a jamais été habité peut encore relever de la « première transmission » (primera transmisión) des années après sa construction. Et dans certains cas où un promoteur vend un bien dont il a changé l'usage (un local transformé en logement), le régime peut être celui de l'IVA alors qu'on croirait à une seconde transmission. Un conseil fiscal est indispensable dans les cas limites.

Les autres impôts à prendre en compte en plus de l'ITP

L'ITP n'est pas le seul impôt d'un achat. Le coût fiscal total d'un achat comprend :

• L'ITP ou l'IVA (selon qu'il s'agit d'une première ou d'une seconde transmission)
• Les Actos Jurídicos Documentados (AJD, le droit sur les actes notariés), seulement quand l'achat est soumis à l'IVA (logement neuf) : entre 0,75 % et 1,5 % dans les régions de régime commun (0,75 % à Madrid, 1,5 % en Catalogne ; aux Baléares, 2 % à partir d'un million d'euros). Au Pays basque, la première vente d'un logement en est exonérée.
• Les honoraires du notaire : entre 400 € et 1 200 € selon le prix du bien.
• Les frais du registre foncier : entre 150 € et 600 € selon le prix.
• Les honoraires de la gestoría (le cabinet qui se charge des formalités), si vous y faites appel (100 à 400 €).

L'ensemble de ces frais, en plus du prix d'achat, représente généralement entre 7 % et 12 % du prix d'achat selon la région. À Madrid, le coût total d'un achat se situe dans le bas de la fourchette (7 à 8 %). En Catalogne, dans le haut (11 à 12 %).