Una subasta judicial es la forma más barata de comprar una vivienda en España y también la que más gente pierde dinero sin entender por qué. No se negocia con nadie, no se visita el piso el sábado y no hay arras: hay un expediente, un depósito, veinte días de pujas a ciegas y otros veinte para pagar. Esta guía explica el proceso completo con las reglas vigentes, que cambiaron en abril de 2025 y que la mayoría de lo que encontrarás por ahí todavía no recoge.
Qué es una subasta judicial (y qué no)
Cuando alguien deja de pagar una hipoteca, una deuda con Hacienda o con la Seguridad Social, o una sentencia le condena a pagar y no lo hace, el acreedor pide al juzgado que embargue y venda sus bienes. La venta es la subasta: el juzgado publica el inmueble, quien quiera puja y el mejor postor se lo adjudica. El vendedor no es el banco ni el deudor, es el procedimiento.
No es lo mismo que un piso de banco. En un piso de banco el inmueble ya se lo quedó la entidad, tiene precio, se negocia y se firma en notaría. En una subasta el piso aún es del deudor, el precio lo fija tu puja y el título es un decreto de adjudicación. Por eso hay más descuento y más riesgo.
Dónde se publican: el Portal de Subastas del BOE
Desde 2015 todas las subastas judiciales y notariales, y buena parte de las administrativas, se celebran por internet en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Cada subasta tiene un anuncio con el tipo de bien, el valor de subasta, el juzgado, las fechas y, en los documentos adjuntos, el edicto y la certificación registral de cargas. Para participar hace falta darse de alta con certificado digital o Cl@ve y hacer el depósito a través del propio portal.
Cómo se busca, cómo se lee un anuncio y qué documentos descargar, paso a paso, en cómo funciona el Portal de Subastas del BOE.
Tipos de subasta que vas a encontrar
- Judiciales de ejecución hipotecaria: el banco ejecuta la hipoteca impagada. Son la mayoría de las viviendas.
- Judiciales de ejecución ordinaria: cualquier deuda reconocida en sentencia (comunidad de propietarios, un proveedor, un particular). El inmueble suele tener otras cargas por delante.
- Concursales: bienes de empresas o personas en concurso de acreedores, vendidos por el administrador concursal.
- Administrativas: Hacienda, Seguridad Social y ayuntamientos venden bienes embargados por deudas tributarias. Reglas propias, pero también en el BOE.
- Notariales: ejecuciones extrajudiciales de hipoteca ante notario. Menos frecuentes.
Cuánto dinero necesitas: el depósito del 20 %
Para pujar por un inmueble hay que consignar el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros. El valor de subasta no es el precio: es la cifra que fija el expediente (en las hipotecarias, el valor de tasación pactado en la escritura) y sobre la que se calculan todos los porcentajes. Un piso con valor de subasta de 150.000 euros exige 30.000 euros de depósito solo para participar. El juzgado puede subir o bajar ese porcentaje en el anuncio; míralo siempre.
Si no te lo adjudican, el depósito vuelve en unos días. Si te lo adjudican y no pagas el resto en plazo, lo pierdes. El acreedor que ejecuta puja sin depósito; tú no.
Más detalle en la consignación en subastas judiciales.
Cómo se puja desde abril de 2025: veinte días y a ciegas
La subasta se abre al menos 24 horas después del anuncio y admite pujas durante veinte días naturales, sin prórrogas y sin importar que termine en fin de semana. Lo importante es lo que no ves: las pujas son secretas. Durante esos veinte días el portal no dice si hay pujas ni de cuánto. Cada postor introduce la cantidad máxima que está dispuesto a pagar y, si dos coinciden, gana la que se presentó antes.
Eso cambia la estrategia por completo. Antes se esperaba al último minuto para superar por cien euros la mejor puja visible. Ahora tienes que decidir de antemano cuánto vale el piso para ti y ofrecerlo, sabiendo que no habrá segunda oportunidad. Al pujar puedes marcar la reserva de postura: consientes que tu depósito quede retenido para ser el siguiente si el ganador no paga.
Piso
98/100- Precio
- 71.068 €
- Valoración
- 199.440 €
Rentabilidad20,0 %
Piso
97/100- Precio
- 44.118 €
- Valoración
- 94.936 €
Rentabilidad22,0 %
Piso
95/100- Precio
- 60.048 €
- Valoración
- 107.610 €
Rentabilidad—
Piso
93/100- Precio
- 53.573 €
- Valoración
- 150.620 €
Rentabilidad—
Piso
93/100- Precio
- 53.573 €
- Valoración
- 150.620 €
Rentabilidad—
Piso
93/100- Precio
- 53.573 €
- Valoración
- 150.620 €
Rentabilidad—
Piso
93/100- Precio
- 71.307 €
- Valoración
- 132.549 €
Rentabilidad14,8 %
Piso
91/100- Precio
- 43.975 €
- Valoración
- 62.014 €
Rentabilidad13,1 %
Piso
91/100- Precio
- 61.200 €
- Valoración
- 104.576 €
Rentabilidad13,9 %
Piso
90/100- Precio
- 48.070 €
- Valoración
- 94.648 €
Rentabilidad16,9 %
Piso
88/100- Precio
- 77.000 €
- Valoración
- 98.712 €
Rentabilidad10,6 %
Ático
86/100- Precio
- 30.193 €
- Valoración
- 51.002 €
Rentabilidad—
Cada día entran las subastas nuevas del BOE y de la Seguridad Social, con su valor de mercado estimado y su descuento.
Ver todas las subastasLa regla del 70 %: cuándo el remate es tuyo
Al cerrar la subasta, si la mejor puja es igual o superior al 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba a favor de ese postor y ya solo queda pagar. Si es inferior, el remate queda en el aire: el deudor tiene diez días para presentar a un tercero que mejore la oferta, y el acreedor conserva opciones sobre el inmueble. Solo si nadie las ejerce se aprueba el remate por debajo del 70 %.
En la práctica, una puja por debajo del 70 % puede tardar semanas en resolverse y acabar en manos de otro. Si vas a pujar bajo, cuenta con ello y no comprometas el dinero en otra operación mientras tanto.
Subasta desierta y cesión de remate
Si nadie puja, el acreedor puede pedir que le adjudiquen el inmueble por al menos el 50 % del valor de subasta (o por lo que se le debe, nunca por debajo del 40 %), el deudor puede proponer a alguien que se lo quede en esas condiciones y cualquiera de los dos puede pedir una nueva subasta. Si nadie hace nada, se levanta el embargo. Las subastas desiertas son la puerta a las mejores compras, pero no para el que pujó: para el que después compra al banco el remate. Lo explica subasta judicial desierta.
Ahí entra la cesión de remate: el acreedor que ejecuta (y los acreedores posteriores) pueden ceder su remate a un tercero antes del decreto de adjudicación, en un plazo de cinco días y por escrito firmado por ambos. Un particular no puede ceder su propio remate, pero sí ser el tercero al que el banco se lo cede, normalmente pagando el precio del remate más una comisión. Cómo se hace, en qué es la cesión de remate.
Pagar en veinte días: el problema de la hipoteca
Aprobado el remate, tienes veinte días desde el cierre de la subasta para ingresar la diferencia entre el depósito y el precio. No hay notificación personal que abra el plazo: corre solo. Si no pagas, pierdes el depósito y el inmueble puede pasar al siguiente postor con reserva.
Veinte días es menos de lo que tarda cualquier banco en aprobar una hipoteca desde cero. Las opciones reales son tres: pagar al contado y refinanciar después con el piso ya inscrito; llegar con una hipoteca preaprobada sobre ese inmueble concreto (pocos bancos lo hacen, y exigen tasación previa); o un préstamo puente, caro, para cubrir el hueco. Decide cuál es la tuya antes de depositar, no después de ganar.
Lo que hay que leer antes de pujar: cargas y ocupación
El documento que decide si una subasta es buena o una ruina no es el anuncio, es la certificación registral de dominio y cargas que va en el expediente. Ahí se ve por qué deuda se subasta y qué cargas hay inscritas antes que ella. La hipoteca que se ejecuta se cancela con el remate; las cargas anteriores las asume el adjudicatario. Un piso a mitad de precio con una hipoteca anterior de 90.000 euros no está a mitad de precio.
- Cargas anteriores: hipotecas, embargos o anotaciones inscritas antes de la deuda que se ejecuta. Se quedan contigo. Cómo leerlas.
- Comunidad de propietarios: respondes de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. En pisos que llevan años en ejecución, pregunta a la comunidad antes de pujar.
- IBI y derramas: el IBI pendiente va con la finca.
- Ocupación: el expediente indica si el inmueble está ocupado y por quién. Si el ocupante tiene título (un alquiler anterior a la hipoteca), lo respetas; si no, hay que pedir el lanzamiento al juzgado y eso son meses. El precio lo descuenta; tu tiempo, no.
- Estado físico: casi nunca se puede visitar. Presupuesta reforma y no te fíes de la foto del anuncio.
Impuestos y gastos de una adjudicación
Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales como en cualquier compra de segunda mano, sobre el precio de adjudicación; si el valor de referencia de Catastro es mayor, Hacienda puede liquidar por él. No hay escritura ni notaría, porque el título es el decreto de adjudicación que emite el juzgado, pero sí inscripción en el Registro de la Propiedad y, si el piso está ocupado, los costes del lanzamiento. Súmalo todo al precio antes de decidir la puja.
Cómo encontrarlas sin vivir en el BOE
El portal publica miles de subastas al mes, mezcladas con garajes, fincas rústicas y participaciones indivisas, y no dice cuánto vale de verdad cada inmueble. RadarPro recoge cada día las subastas de vivienda del BOE y de la Seguridad Social, calcula el valor de mercado de la zona y el descuento real sobre el valor de subasta, y te avisa cuando entra una que encaja con lo que buscas. Puedes filtrar por provincia: empieza por Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, o ve directamente a todas las provincias.