Cesión de remate: qué es y cómo comprar un piso por esa vía

La cesión de remate es una de las vías menos conocidas para comprar un inmueble que ha pasado por subasta judicial, y también una de las peor explicadas: por internet circula la idea de que "el que gana la subasta puede venderte su remate". No es así. Solo el acreedor que ejecuta y los acreedores posteriores pueden ceder el remate a un tercero. Un particular que gana una subasta no puede cederla; lo que sí puede es ser el tercero al que el banco se la cede. Eso es lo que vale la pena entender.

Qué es exactamente la cesión de remate

Cuando en una subasta el mejor postor es el propio acreedor ejecutante (casi siempre el banco que ejecuta la hipoteca), o cuando la subasta queda desierta y el banco pide que le adjudiquen el inmueble, la ley le permite ceder ese remate a un tercero antes de que el juzgado dicte el decreto de adjudicación. El tercero se convierte en adjudicatario directo: el decreto sale a su nombre, sin que el inmueble pase antes por el balance del banco. Lo regula el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para el banco es una forma de no cargar con el piso (mantenimiento, provisiones, comunidad) y cobrar cuanto antes. Para el comprador, es acceder a un inmueble al precio del remate, normalmente muy por debajo del mercado, sin haber tenido que pujar ni competir.

Quién puede ceder y en qué plazo

• Quién: el ejecutante y los acreedores posteriores que se hayan adjudicado el bien. Nadie más. Desde la reforma de 2025 no hace falta que lo anuncien al pujar.
• Cuándo: en el plazo de cinco días que el letrado de la Administración de Justicia abre cuando el expediente queda pendiente de dictar el decreto de adjudicación.
• Cómo: con un escrito firmado por cedente y cesionario, con los documentos que acreditan la identidad y, si procede, la representación de cada uno. El cesionario paga el precio del remate y lo que haya pactado con el banco.

Cómo entra un comprador por esta vía

No hay un portal de cesiones. El camino habitual es seguir las subastas que interesan, ver cuáles quedan desiertas o se las adjudica el banco, y contactar con el departamento de activos adjudicados de la entidad o con la gestora que lleva su cartera para ofrecerse como cesionario. Funciona mejor con el dinero listo y con capacidad de cerrar en días, porque el plazo legal es de cinco. Los inversores que se dedican a esto trabajan con abogados especializados que revisan el expediente antes de firmar nada.

Qué se paga

El precio del remate más lo que el banco pida por ceder, que suele ser una cantidad pactada sobre lo que se le debía o un porcentaje. Como el banco se adjudica por porcentajes del valor de subasta (en las desiertas, desde el 50 %), el precio final para el cesionario puede quedar claramente por debajo del mercado. Pero se compra lo que hay en el expediente: cargas anteriores, ocupación y estado los asume el cesionario igual que cualquier adjudicatario.

El riesgo que hay que mirar

Estás comprando un remate, no un piso visitado: la certificación de cargas, la situación posesoria y las deudas de comunidad se estudian antes, con el expediente delante. Y el momento es justo: si el plazo de cinco días pasa o el escrito no está bien hecho, el decreto sale a nombre del banco y la operación se convierte en una compra normal de piso de banco, a otro precio.

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Para seguir: qué pasa cuando una subasta queda desierta, la guía completa de subastas judiciales con las reglas de 2025 y, si prefieres comprar al banco sin plazos de cinco días, los pisos de banco en RadarPro.