Un’asta giudiziaria è il modo più economico di comprare casa in Spagna, ed è anche quello in cui più gente perde soldi senza capire perché. Non si tratta con nessuno, non si visita la casa il sabato e non ci sono arras (il contratto con caparra che blocca un acquisto): c’è un fascicolo, un deposito, venti giorni di offerte alla cieca e altri venti per pagare. Questa guida spiega tutta la procedura con le regole in vigore, che sono cambiate ad aprile 2025 e che quasi tutto quello che troverai in giro non riporta ancora.
Tre cifre che sono cambiate: il deposito per fare offerte su un immobile è passato dal 5% al 20% del valore d’asta, il termine per pagare il prezzo di aggiudicazione è sceso da 40 a 20 giorni e le offerte non sono più pubbliche. Chi fa offerte con il vecchio manuale arriva senza abbastanza soldi e senza sapere contro chi gioca.
Cos’è un’asta giudiziaria (e cosa non è)
Quando qualcuno smette di pagare un mutuo o un debito con il fisco (Hacienda) o con la previdenza sociale, oppure una sentenza lo condanna a pagare e non lo fa, il creditore chiede al tribunale di pignorare e vendere i suoi beni. La vendita è l’asta: il tribunale pubblica l’immobile, chi vuole fa un’offerta e il miglior offerente se lo aggiudica. Il venditore non è la banca né il debitore, è la procedura.
Non è la stessa cosa di una casa della banca. In una casa della banca l’immobile se l’è già tenuto la banca: ha un prezzo, si tratta e si firma dal notaio. In un’asta la casa è ancora del debitore, il prezzo lo fissa la tua offerta e il titolo è un decreto di aggiudicazione del tribunale (decreto de adjudicación). Per questo c’è più sconto e più rischio.
Dove si pubblicano: il portale delle aste del BOE
Dal 2015 tutte le aste giudiziarie e notarili, e buona parte di quelle amministrative, si svolgono online sul Portal de Subastas dell’Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, l’ente che pubblica il BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola). Ogni asta ha un annuncio con il tipo di bene, il valore d’asta, il tribunale, le date e, nei documenti allegati, l’avviso ufficiale (edicto) e il certificato dei gravami del registro immobiliare. Per partecipare devi registrarti con un certificato digitale o con Cl@ve (il sistema di identità digitale della pubblica amministrazione spagnola) e versare il deposito tramite il portale stesso.
Come si cerca, come si legge un annuncio e quali documenti scaricare, passo dopo passo, nella guida su come funziona il portale delle aste del BOE.
I tipi di asta che troverai
- Giudiziarie da esecuzione ipotecaria: la banca escute l’ipoteca del mutuo non pagato. Sono la maggior parte delle case.
- Giudiziarie da esecuzione ordinaria: qualsiasi debito riconosciuto in una sentenza (il condominio, un fornitore, un privato). L’immobile di solito ha altri gravami che vengono prima.
- Concorsuali: beni di imprese o persone in procedura concorsuale, venduti dal curatore.
- Amministrative: Hacienda, la previdenza sociale e i comuni vendono beni pignorati per debiti tributari. Regole proprie, ma sempre sul BOE.
- Notarili: esecuzioni ipotecarie stragiudiziali davanti al notaio. Meno frequenti.
Quanti soldi ti servono: il deposito del 20%
Per fare un’offerta su un immobile devi versare il 20% del valore d’asta, con un minimo di 1.000 euro. Il valore d’asta (valor de subasta) non è il prezzo: è la cifra fissata nel fascicolo (nelle esecuzioni ipotecarie, il valore di perizia pattuito nell’atto) su cui si calcolano tutte le percentuali. Una casa con un valore d’asta di 150.000 euro richiede 30.000 euro di deposito solo per partecipare. Il tribunale può alzare o abbassare questa percentuale nell’annuncio; controllala sempre.
Se non te lo aggiudichi, il deposito torna in pochi giorni. Se te lo aggiudichi e non paghi il resto in tempo, lo perdi. Il creditore procedente fa offerte senza deposito; tu no.
Come si fanno offerte da aprile 2025: venti giorni e alla cieca
L’asta si apre almeno 24 ore dopo l’annuncio e accetta offerte per venti giorni di calendario, senza proroghe e anche se finisce nel fine settimana. Quello che conta è ciò che non vedi: le offerte sono segrete. In quei venti giorni il portale non dice se ci sono offerte né di quanto. Ogni offerente inserisce la cifra massima che è disposto a pagare e, se due coincidono, vince quella presentata prima.
Questo cambia completamente la strategia. Prima si aspettava l’ultimo minuto per superare di cento euro la migliore offerta visibile. Ora devi decidere prima quanto vale per te la casa e offrirlo, sapendo che non ci sarà una seconda occasione. Quando fai l’offerta puoi selezionare la reserva de postura (tenere l’offerta in riserva): accetti che il tuo deposito resti trattenuto per essere il successivo se il vincitore non paga.
La regola del 70%: quando l’aggiudicazione è tua
Alla chiusura dell’asta, se la migliore offerta è pari o superiore al 70% del valore d’asta, l’aggiudicazione viene approvata a favore di quell’offerente e resta solo da pagare. Se è inferiore, l’aggiudicazione resta in sospeso: il debitore ha dieci giorni per presentare un terzo che migliori l’offerta, e il creditore conserva delle opzioni sull’immobile. Solo se nessuno le esercita l’aggiudicazione viene approvata sotto il 70%.
In pratica, un’offerta sotto il 70% può richiedere settimane per risolversi e finire nelle mani di un altro. Se vuoi offrire basso, mettilo in conto e nel frattempo non impegnare i soldi in un’altra operazione.
Asta deserta e cessione dell’aggiudicazione
Se nessuno fa offerte, il creditore può chiedere che gli venga aggiudicato l’immobile per almeno il 50% del valore d’asta (o per quanto gli è dovuto, mai sotto il 40%), il debitore può proporre qualcuno che lo prenda a quelle condizioni e ciascuno dei due può chiedere una nuova asta. Se nessuno fa niente, il pignoramento viene revocato. Le aste deserte sono la porta per i migliori acquisti, ma non per chi ha fatto l’offerta: per chi poi compra dalla banca l’aggiudicazione.
Qui entra in gioco la cesión de remate (la cessione dell’aggiudicazione): il creditore procedente (e i creditori successivi) possono cedere la loro aggiudicazione a un terzo prima del decreto di aggiudicazione, entro cinque giorni e con un atto scritto firmato da entrambi. Un privato non può cedere la propria aggiudicazione, ma può essere il terzo a cui la banca la cede, di solito pagando il prezzo di aggiudicazione più una commissione.
Pagare in venti giorni: il problema del mutuo
Approvata l’aggiudicazione, hai venti giorni dalla chiusura dell’asta per versare la differenza tra il deposito e il prezzo. Non c’è nessuna notifica personale che faccia partire il termine: corre da solo. Se non paghi, perdi il deposito e l’immobile può passare all’offerente successivo che ha tenuto l’offerta in riserva.
Venti giorni sono meno di quanto impiega qualsiasi banca ad approvare un mutuo da zero. Le opzioni reali sono tre: pagare con fondi propri e rifinanziare dopo, con la casa già intestata a te; arrivare con un mutuo pre-approvato su quell’immobile specifico (poche banche lo fanno, e chiedono una perizia preventiva); oppure un prestito ponte, caro, per coprire il buco. Decidi qual è la tua prima di versare il deposito, non dopo aver vinto.
Cosa leggere prima di fare un’offerta: gravami e occupazione
Il documento che decide se un’asta è un affare o una rovina non è l’annuncio, è il certificato del registro immobiliare su proprietà e gravami (certificación registral de dominio y cargas) che è nel fascicolo. Lì si vede per quale debito si va all’asta e quali gravami sono iscritti prima. L’ipoteca escussa si cancella con l’aggiudicazione; i gravami precedenti restano a carico dell’aggiudicatario. Una casa a metà prezzo con un’ipoteca precedente di 90.000 euro non è a metà prezzo.
- Gravami precedenti: ipoteche, pignoramenti o annotazioni iscritti prima del debito per cui si procede. Restano a te.
- Condominio: rispondi delle quote dell’anno in corso e dei tre precedenti. Nelle case in esecuzione da anni, chiedi al condominio prima di fare un’offerta.
- IBI (l’imposta comunale sugli immobili) e spese straordinarie: l’IBI arretrato segue l’immobile.
- Occupazione: il fascicolo indica se l’immobile è occupato e da chi. Se l’occupante ha un titolo (un affitto precedente all’ipoteca), lo devi rispettare; se no, bisogna chiedere lo sgombero al tribunale e ci vogliono mesi. Il prezzo ne tiene conto; il tuo tempo no.
- Stato fisico: non si può quasi mai visitare. Metti in conto una ristrutturazione e non fidarti della foto dell’annuncio.
Imposte e spese di un’aggiudicazione
Si paga l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) come in qualsiasi acquisto di seconda mano, sul prezzo di aggiudicazione; se il valore di riferimento del Catastro (il catasto spagnolo) è più alto, il fisco può liquidare l’imposta su quello. Non c’è rogito né notaio, perché il titolo è il decreto di aggiudicazione emesso dal tribunale, ma c’è l’iscrizione al registro immobiliare e, se la casa è occupata, le spese dello sgombero. Somma tutto al prezzo prima di decidere l’offerta.
Come trovarle senza vivere sul BOE
Il portale pubblica migliaia di aste al mese, mescolate a garage, terreni agricoli e quote indivise, e non dice quanto vale davvero ogni immobile. RadarPro raccoglie ogni giorno le aste di case del BOE e della previdenza sociale, calcola il valore di mercato della zona e lo sconto reale sul valore d’asta, e ti avvisa quando ne entra una adatta a quello che cerchi.
Domande frequenti sulle aste giudiziarie
Quanti soldi servono per fare un’offerta in un’asta giudiziaria?
Per fare un’offerta su un immobile devi depositare il 20% del valore d’asta, con un minimo di 1.000 euro (articolo 669 della LEC, il codice di procedura civile spagnolo, da aprile 2025). Il tribunale può alzare o abbassare questa percentuale. Se non te lo aggiudichi, il deposito ti viene restituito; se te lo aggiudichi e non paghi il resto, lo perdi.
Quanto dura un’asta del BOE e si vedono le offerte degli altri?
Venti giorni di calendario dalla sua apertura, senza proroghe. Dal 2025 le offerte sono segrete: il portale non dice se ci sono offerte né il loro importo. Ogni offerente indica la cifra massima che offre e, a parità di importo, vince l’offerta presentata prima.
Cosa succede se la mia offerta non arriva al 70% del valore d’asta?
L’aggiudicazione non è automatica. Il debitore ha dieci giorni per presentare un terzo che migliori la tua offerta, e il creditore conserva delle opzioni sull’immobile. Solo se nessuno le esercita l’aggiudicazione viene approvata a tuo favore. Sopra il 70% l’aggiudicazione viene approvata direttamente.
Quanto tempo ho per pagare se mi aggiudico l’immobile?
Venti giorni dalla chiusura dell’asta per versare la differenza tra il deposito e il prezzo di aggiudicazione (articolo 670 della LEC). Prima di aprile 2025 erano quaranta. Se non paghi, perdi il deposito e l’aggiudicazione può passare all’offerente successivo che ha tenuto l’offerta in riserva (reserva de postura).
Posso pagare un’asta con un mutuo?
Per legge sì, ma in venti giorni nessuna banca istruisce un mutuo da zero. Devi arrivare con il finanziamento pre-approvato prima di fare l’offerta, oppure con i soldi per pagare con fondi propri e rifinanziare dopo, con l’immobile già intestato a te.
Cos’è la cesión de remate (cessione dell’aggiudicazione)?
La possibilità che chi si aggiudica l’immobile ceda quell’aggiudicazione a un terzo prima del decreto di aggiudicazione. Possono farlo solo il creditore procedente e i creditori successivi, entro cinque giorni e con un atto scritto firmato da entrambi. Per un acquirente privato, la strada è essere quel terzo: comprare l’aggiudicazione dalla banca che si è aggiudicata la casa.
Mi accollo i debiti del vecchio proprietario?
L’ipoteca escussa no: si cancella con l’aggiudicazione. I gravami precedenti a quell’ipoteca sì: li assume l’aggiudicatario. E con il condominio rispondi delle quote dell’anno in corso e dei tre precedenti. Tutto questo è nel certificato dei gravami del fascicolo, e va letto prima di fare un’offerta.
