Ganar una subasta judicial es lo fácil. Pagarla a tiempo es lo que separa a quien se lleva el piso de quien pierde el depósito. Y aquí hay un cambio que casi nadie ha actualizado: desde el 3 de abril de 2025 el plazo para pagar el resto del precio de un inmueble es de veinte días, contados desde el cierre de la subasta. Antes eran cuarenta y empezaban a contar con la notificación. Ahora son la mitad y corren solos.
Cuánto tiempo tienes exactamente
Lo dice el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025: en el plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta, el mejor postor debe consignar en la cuenta del juzgado la diferencia entre lo que depositó para pujar y el precio total del remate. Dos detalles importan:
- El plazo arranca al cerrarse la subasta, no cuando te llega una notificación. El portal cierra a los veinte días naturales de abrirse y desde ese día cuentas veinte más.
- No hay prórroga automática. El juzgado puede atender una petición motivada, pero no cuentes con ello: la ley da por hecho que quien puja ya tiene el dinero.
Para bienes muebles (coches, maquinaria) el plazo es de diez días. En las subastas administrativas de Hacienda o de la Seguridad Social los plazos los fija su propio reglamento y el anuncio de cada subasta; míralo siempre.
Por qué una hipoteca normal no llega a tiempo
Solicitar, tasar, aprobar y firmar una hipoteca en España lleva entre seis y diez semanas en condiciones normales. Con veinte días de plazo, no hay banco que lo haga desde cero. Si entras en una subasta contando con "ya pediré la hipoteca si gano", estás jugándote el depósito, que desde 2025 es el 20 % del valor de subasta: en un piso de 150.000 euros de valor, 30.000 euros.
Las tres formas de llegar con el dinero
- Capital propio. La opción limpia. El dinero tiene que estar en una cuenta líquida, no en un fondo con plazo de reembolso ni en un depósito que no vence.
- Hipoteca preaprobada sobre ese inmueble. Pocos bancos la ofrecen para subastas, y exigen tasación previa y documentación completa antes de pujar. Si es tu vía, el trabajo con el banco se hace antes de depositar, no después de ganar.
- Préstamo puente. Financiación a corto plazo, más cara, que cubre el pago del remate mientras inscribes el inmueble y tramitas la hipoteca definitiva sobre él. Sirve para inversores con patrimonio; para un particular sin colchón suele salir demasiado caro.
Qué pasa si no pagas en plazo
Pierdes el depósito. El juzgado declara quebrado el remate, retiene lo que consignaste para pujar y el inmueble pasa al siguiente postor que hubiera hecho reserva de postura o vuelve a subastarse. Con el depósito al 20 %, un fallo de financiación ya no cuesta unos miles de euros: cuesta una entrada.
La regla práctica
No pujes sin tener la fuente del dinero cerrada por escrito antes de depositar. Y calcula el calendario hacia atrás: la subasta cierra el día X, el pago vence el X más veinte, y entre medias caen fines de semana y festivos que no paran el reloj. Si la fuente es un préstamo, el compromiso del prestamista tiene que llevar esa fecha.
Lee también: cuánto es el depósito para pujar y cómo se recupera, cómo se puja con el sistema de pujas secretas y la guía completa de subastas judiciales con las reglas de 2025.
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