La location touristique (Airbnb, Booking, Vrbo) est passée du statut d'investissement vedette de la dernière décennie à celui de secteur de plus en plus réglementé, avec des moratoires sur les licences dans les grandes villes et des rentabilités plus serrées. Est-ce encore un bon investissement en 2026 ?
Où en sont les licences en 2026
Dans toute l'Espagne : depuis le 3 avril 2025, ouvrir un nouveau logement touristique dans un immeuble exige le vote favorable des 3/5 des copropriétaires, représentant les 3/5 des quotes-parts ; les logements qui étaient déjà exploités n'en ont pas besoin. Le Tribunal suprême espagnol a annulé en mai 2026 le registre unique national lancé en juillet 2025 : le numéro qui compte est donc celui du registre touristique de chaque région. Madrid : depuis septembre 2025, c'est le Plan Reside qui s'applique. Dans le centre historique, les logements touristiques isolés ne sont plus admis dans les immeubles d'habitation ; dans le reste de la ville, seulement au rez-de-chaussée ou au premier étage, avec un accès indépendant. Barcelone : aucune nouvelle licence n'est accordée depuis 2014, et la mairie a annoncé que les quelque 10 000 licences restantes prendront fin en 2028 dans toute la ville. Valence : après le moratoire de 2024, la réglementation adoptée en mars 2026 ne les autorise plus qu'au rez-de-chaussée et au premier étage, avec un accès propre depuis la rue et dans des quartiers non saturés. Andalousie : la Junta (le gouvernement régional) permet aux mairies de les limiter ou de les suspendre ; Malaga a suspendu les nouveaux logements touristiques sur toute la commune depuis août 2025, pour trois ans au maximum, et Séville limite leur nombre par quartier. Baléares et Canaries : aux Baléares, aucun nouveau logement touristique n'est admis dans les appartements des immeubles collectifs depuis avril 2025, et Palma les a interdits dans tout type de logement ; aux Canaries, depuis décembre 2025, ils ne sont possibles que là où le plan d'urbanisme communal le permet.
La rentabilité réelle en 2026
Là où elle reste possible, la rentabilité brute de la location touristique est de 8 à 14 %, contre 4 à 6 % pour la location résidentielle. Mais les coûts sont plus élevés : le ménage entre deux séjours, les plateformes (Airbnb garde environ 15 % de chaque réservation avec sa commission unique), les consommations d'eau et d'énergie, un entretien intensif et les mois de faible occupation en basse saison.
Est-ce encore un bon investissement ?
Tout dépend de la zone : là où les licences restent accessibles et où la demande touristique est forte (côte méditerranéenne, Canaries, villes moyennes où le tourisme progresse), la location touristique reste très rentable. À Madrid, les restrictions réglementaires font que les licences existantes ont une valeur en soi, en tant qu'actif ; à Barcelone, en revanche, elles expirent en 2028.
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