O arrendamento turístico (Airbnb, Booking, Vrbo), o equivalente espanhol ao alojamento local, passou de investimento-estrela da década passada a um setor cada vez mais regulado, com moratórias de licenças nas principais cidades e rentabilidades mais apertadas. Continua a ser um bom investimento em 2026?
O estado das licenças em 2026
Em toda a Espanha: desde 3 de abril de 2025, abrir um novo apartamento turístico num prédio exige o voto favorável de 3/5 dos condóminos, que representem 3/5 da permilagem; os que já funcionavam não precisam dele. O Tribunal Supremo anulou em maio de 2026 o registo único estatal que arrancou em julho de 2025, pelo que o número que conta é o do registo turístico de cada região. Madrid: desde setembro de 2025 vigora o Plan Reside. No centro histórico já não são admitidos apartamentos turísticos isolados em prédios de habitação; no resto da cidade, só no rés-do-chão ou no primeiro andar e com acesso independente. Barcelona: não concede novas licenças desde 2014, e a câmara municipal anunciou que as cerca de 10.000 que restam se extinguirão em 2028 em toda a cidade. Valência: depois da moratória de 2024, a norma aprovada em março de 2026 só os admite em rés-do-chão e primeiros andares, com acesso próprio a partir da rua e em bairros não saturados. Andaluzia: a Junta (o governo regional) permite às câmaras municipais limitá-los ou suspendê-los; Málaga tem os novos suspensos em todo o município desde agosto de 2025, no máximo por três anos, e Sevilha limita o seu número por bairro. Baleares e Canárias: nas Baleares não são admitidos novos em apartamentos de prédios plurifamiliares desde abril de 2025, e Palma proibiu-os em qualquer habitação; nas Canárias, desde dezembro de 2025, só são possíveis onde o planeamento municipal o permita.
Rentabilidades reais em 2026
Nas zonas onde ainda é possível, a rentabilidade bruta do arrendamento turístico é de 8-14%, contra 4-6% do habitacional. Mas os custos são maiores: a gestão da limpeza entre hóspedes, as plataformas (a Airbnb fica com cerca de 15% de cada reserva com a sua taxa única), os consumos de água e energia, a manutenção intensiva e os meses de baixa ocupação na época baixa.
Continua a ser um bom investimento?
Depende da zona: onde as licenças continuam acessíveis e a procura turística é forte (costa mediterrânica, Canárias, cidades médias com turismo em crescimento), o arrendamento turístico continua a ser muito rentável. Em Madrid, a restrição regulamentar faz com que as licenças existentes tenham valor em si mesmas, como ativo; em Barcelona, pelo contrário, caducam em 2028.
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