Check-list achat immobilier en Espagne : la due diligence complète

La due diligence immobilière est l'ensemble des vérifications que l'acheteur doit effectuer sur un bien avant de signer le moindre document qui l'engage. Son but est de s'assurer que ce que vous achetez est exactement ce que vous croyez acheter : sur le plan juridique, physique, urbanistique et financier.

La plupart des problèmes qui surgissent après un achat immobilier viennent d'une due diligence incomplète ou purement et simplement omise. Le vendeur de l'appartement qui n'a pas mentionné l'appel de fonds exceptionnel de 15 000 € déjà voté. Le local commercial dont l'usage autorisé par l'urbanisme ne permet pas l'activité prévue. Le logement hérité grevé d'un usufruit en cours que l'héritier « ne connaissait pas ». Tous ces problèmes existaient avant la signature. Une due diligence bien faite les aurait détectés.

Le volet juridique : ce que le Registro et le Catastro doivent confirmer

La vérification juridique est le premier volet et le plus critique. Elle doit être faite avant tout le reste, car un problème juridique insurmontable rend tout le reste de la due diligence inutile.

• Nota Simple du Registro de la Propiedad (l'extrait du registre foncier) : le document le plus important. Elle confirme qui est le propriétaire légal, la description du bien (surface, limites), les charges existantes (hypothèques, usufruits, saisies, mentions préventives, conditions résolutoires) et leur rang de priorité. Sans Nota Simple à jour (de moins de 7 jours avant la signature), on ne signe rien. Disponible en ligne sur registradores.org en 24-48 heures.
• Consultation cadastrale : vérifier que la description du Catastro (le cadastre espagnol) correspond à celle du registre. Des écarts importants de surface ou de titulaire sont un signal d'alerte : ils peuvent révéler des travaux non déclarés, des agrandissements non régularisés ou des erreurs qui compliquent la transmission.
• Hypothèques en cours : si le bien est hypothéqué, vérifier le capital restant dû. Dans une vente classique, l'hypothèque est levée avec une partie du prix. Assurez-vous que le prix convenu couvre ce solde plus les frais de mainlevée, ou que le vendeur dispose de liquidités supplémentaires.
• Charges antérieures (non purgées) dans les enchères : si vous achetez lors d'une enchère judiciaire, identifier les charges de rang antérieur à l'hypothèque exécutée est l'analyse la plus critique. Ces charges ne s'éteignent pas avec l'adjudication : l'acheteur les reprend. Il peut s'agir de saisies de Hacienda (le fisc espagnol), d'hypothèques de premier rang avec un solde élevé ou d'usufruits prioritaires.
• Usufruits et droits d'usage et d'habitation : un usufruit viager d'un tiers sur le logement que vous achetez peut le rendre impossible à louer pendant des décennies. Vérifiez-le toujours dans la Nota Simple et, s'il existe, chiffrez son impact avant tout calcul de rentabilité.

Le volet urbanisme : usage, autorisations et sanctions en cours

Le registre renseigne sur la propriété et les charges, mais pas sur la situation au regard de l'urbanisme. Pour cela, il faut se renseigner auprès de la mairie.

• Usage conforme à l'urbanisme : confirmez que l'usage actuel du bien (résidentiel, commercial, industriel) est autorisé par le plan d'urbanisme municipal. C'est particulièrement important pour les locaux et les immeubles à usage mixte, où un changement d'activité peut exiger une autorisation ou être purement et simplement interdit.
• Cédula de habitabilidad (le certificat d'habitabilité) ou licencia de primera ocupación (le permis de première occupation) : elle certifie que le logement remplit les conditions minimales pour être habité. Sans cédula en cours de validité, il ne peut pas être loué légalement dans de nombreuses régions. Vérifiez qu'elle est en cours de validité et, sinon, évaluez le coût de son renouvellement avant de convenir du prix.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios, l'inspection technique des immeubles) : dans les immeubles de plus de 50 ans, ou selon le seuil de chaque commune, l'immeuble doit passer périodiquement une inspection technique. Si l'ITE a relevé des défauts importants (structure, installations) et que l'immeuble n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité, des sanctions ou des restrictions d'usage peuvent être en cours. Demandez à la copropriété le dernier rapport.
• Procédures de sanction ou disciplinaires : vérifiez auprès de la mairie s'il existe des procédures disciplinaires d'urbanisme ouvertes contre le bien. Elles peuvent être dues à des travaux sans autorisation ou à des usages non autorisés. Celui qui achète peut hériter de l'obligation de régulariser.

Le volet copropriété : dettes, appels de fonds exceptionnels et état de l'immeuble

La copropriété peut être une source de coûts cachés que l'acheteur n'avait pas prévus.

• Certificat de dettes de copropriété : sans ce certificat, l'acheteur peut reprendre des dettes antérieures correspondant au maximum aux 3 dernières années plus l'exercice en cours (article 9 de la LPH, la Ley de Propiedad Horizontal, la loi espagnole sur la copropriété). C'est un document indispensable pour l'acte de vente. Il est délivré par le syndic en 1-2 jours.
• Procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années : les procès-verbaux contiennent les appels de fonds exceptionnels votés (y compris ceux qui n'ont pas encore été appelés mais sont déjà décidés), les procès en cours, l'état de l'assurance de l'immeuble et tous les gros travaux prévus. Un investisseur qui signe sans lire les procès-verbaux peut se retrouver avec un appel de fonds exceptionnel de 8 000 € voté 2 mois avant son achat.
• État du fonds de réserve : la LPH oblige les copropriétés à maintenir un fonds de réserve minimal pour les imprévus. Si le fonds est pratiquement vide et que l'immeuble est ancien, toute réparation urgente sera financée par un appel de fonds exceptionnel.
• Montant exact des charges mensuelles : confirmez le montant réel auprès du syndic, pas seulement d'après ce que dit le vendeur. Dans les immeubles avec ascenseur, piscine, jardins ou gardien, les charges peuvent être nettement plus élevées que ce qui est annoncé.

Le volet physique : ce que la visite doit confirmer

Une visite de 20 minutes avec le vendeur à vos côtés ne suffit pas pour une opération de 100 000-300 000 €. Voici les points précis qu'une inspection sérieuse doit vérifier :

• Humidité : le problème le plus fréquent et le plus coûteux à résoudre dans le parc immobilier espagnol. Examinez les angles inférieurs des murs extérieurs, les plafonds des salles de bains et des cuisines, les murs sous les fenêtres et le sous-sol s'il y en a un. Les traces de salpêtre, les cloques sous la peinture ou l'odeur d'humidité sont des signes qui ne trompent pas.
• État de la toiture : pour les appartements au dernier étage, vérifiez visuellement l'état de la toiture et demandez à la copropriété s'il y a des infiltrations connues. Une toiture en mauvais état peut exiger 20 000-80 000 € d'investissement dans un immeuble de taille moyenne.
• Installation électrique : vérifiez qu'elle est aux normes (tableau avec disjoncteurs et interrupteur différentiel, pas l'ancien tableau à fusibles). Les appartements à l'installation obsolète demandent entre 3 000 € et 6 000 € pour respecter le REBT (le règlement espagnol des installations électriques basse tension).
• Plomberie : dans les appartements de plus de 30 ans, les canalisations en plomb ou en fonte sont courantes et peuvent devoir être entièrement remplacées. Vérifiez aussi l'état du chauffe-eau ou de la chaudière.
• Orientation et ventilation : un appartement bien ventilé, traversant et bien orienté a une valeur de marché et une habitabilité bien supérieures. Dans les villes chaudes (Séville, Murcie, Alicante), ce critère est particulièrement important pour la future demande locative.
• État des parties communes visibles : le hall d'entrée, l'escalier, l'ascenseur et la cour donnent une image très fidèle de l'état général d'entretien de l'immeuble. Un immeuble bien entretenu cache rarement de gros problèmes structurels.

Le volet fiscal : les impôts qui touchent l'achat

• Situation de l'IBI : vérifiez que le propriétaire est à jour de l'IBI (la taxe foncière locale) des derniers exercices. Des IBI impayés peuvent donner lieu à une saisie sur le bien, dont hérite le nouvel acheteur.
• Plusvalía municipal : la plusvalía municipal (l'impôt local sur la plus-value du terrain) est à la charge du vendeur, mais en pratique on négocie qui la paie. Il faut la chiffrer avant de convenir du prix final si l'acheteur doit la prendre en charge.
• IVA ou ITP : les logements anciens sont soumis à l'ITP (l'impôt sur les mutations, 6-10 %). Les logements neufs vendus pour la première fois par le promoteur, à l'IVA (la TVA espagnole : 10 % pour les logements, 21 % pour les garages et les locaux). Dans les enchères où le débiteur saisi était le promoteur, il faut déterminer le bon régime fiscal avant de calculer le coût total d'acquisition.

La check-list rapide pour les opérations aux délais courts

Dans les opérations off-market ou les enchères où le temps est compté, voici le minimum indispensable à ne négliger en aucun cas :

1. Nota Simple du registre (vérification juridique de base, en 24-48 heures)
2. Consultation cadastrale (en ligne, immédiate)
3. Certificat de dettes de copropriété
4. Vérification que l'IBI est payé
5. Visite physique du bien

Tout le reste peut être complété après le contrato de arras (le compromis de vente avec acompte), mais avant l'acte de vente définitif, à condition que le contrat prévoie des clauses de résiliation si des problèmes graves apparaissent lors de la due diligence approfondie.

Ressources associées : si vous analysez une opération d'enchère judiciaire où les délais sont courts, l'article sur le fonctionnement des enchères judiciaires explique ce qu'il faut vérifier précisément avant d'enchérir. Pour les actifs bancaires, pour lesquels la banque peut fournir des documents, le guide des saisies bancaires présente la démarche spécifique. Pour calculer si l'investissement reste rentable après tous les coûts cachés découverts, le guide pour calculer le vrai cashflow présente la méthode complète.