Affitti brevi in Spagna 2026: licenze, restrizioni e se rendono ancora

Gli affitti brevi turistici (Airbnb, Booking, Vrbo) sono passati dall’essere l’investimento di punta del decennio scorso a un settore sempre più regolamentato, con moratorie sulle licenze nelle principali città e rendimenti più risicati. Sono ancora un buon investimento nel 2026?

La situazione delle licenze nel 2026

In tutta la Spagna: dal 3 aprile 2025, per aprire un nuovo appartamento turistico in un condominio serve il voto favorevole dei 3/5 dei proprietari, che rappresentino i 3/5 delle quote millesimali; quelli che erano già in attività non ne hanno bisogno. A maggio 2026 il Tribunal Supremo (la Corte suprema spagnola) ha annullato il registro unico statale partito a luglio 2025, quindi il numero che conta è quello del registro turistico di ciascuna regione. Madrid: da settembre 2025 è in vigore il Plan Reside. Nel centro storico non sono più ammessi appartamenti turistici singoli negli edifici residenziali; nel resto della città, solo al piano terra o al primo piano e con accesso indipendente. Barcellona: non concede nuove licenze dal 2014, e il Comune ha annunciato che le circa 10.000 rimaste si estingueranno nel 2028 in tutta la città. Valencia: dopo la moratoria del 2024, la norma approvata a marzo 2026 li ammette solo al piano terra e al primo piano, con accesso proprio dalla strada e in quartieri non saturi. Andalusia: la Junta (il governo regionale) consente ai comuni di limitarli o sospenderli; Malaga ha sospeso i nuovi in tutto il territorio comunale da agosto 2025, per tre anni al massimo, e Siviglia ne limita il numero per quartiere. Baleari e Canarie: alle Baleari, da aprile 2025, non se ne ammettono di nuovi negli appartamenti dei condomini, e Palma li ha vietati in qualsiasi abitazione; alle Canarie, da dicembre 2025, sono possibili solo dove lo consente la pianificazione urbanistica comunale.

I rendimenti reali nel 2026

Nelle zone in cui è ancora possibile, il rendimento lordo dell’affitto turistico è dell’8-14% contro il 4-6% di quello residenziale. Ma i costi sono più alti: le pulizie tra un ospite e l’altro, le piattaforme (Airbnb trattiene circa il 15% di ogni prenotazione con la sua commissione unica), le utenze, la manutenzione intensiva e i mesi di bassa occupazione in bassa stagione.

È ancora un buon investimento?

Dipende dalla zona: dove le licenze sono ancora accessibili e la domanda turistica è forte (costa mediterranea, Canarie, città medie con un turismo in crescita), l’affitto turistico resta molto redditizio. A Madrid le restrizioni normative fanno sì che le licenze esistenti abbiano un valore di per sé, come asset; a Barcellona, invece, scadono nel 2028.

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