Les impôts sont l'un des facteurs qui pèsent le plus sur la rentabilité nette d'un investissement immobilier, et aussi l'un des plus mal compris par l'investisseur débutant. Connaître la fiscalité avant d'acheter (et non après) peut faire une différence de plusieurs milliers d'euros sur le résultat final.
Les impôts à l'achat
Quand vous achetez un bien ancien en tant que particulier, vous payez l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, les droits de mutation), dont le taux varie selon la communauté autonome (la région) : entre 6 % (Madrid) et 10 % (Catalogne) du prix de vente dans les régions de régime commun (toutes sauf le Pays basque et la Navarre), 4 % au Pays basque, et pour les logements les plus chers certains barèmes atteignent 13 %. Pour un logement neuf, en revanche, vous payez l'IVA (la TVA espagnole : 10 % en général, 4 % pour les VPO, les logements aidés par l'État, du régime spécial ou de promotion publique) plus les Actos Jurídicos Documentados (un droit sur l'acte notarié : 0,5 à 1,5 % selon la région).
Cet impôt est un coût direct qui doit entrer dans le calcul de rentabilité dès le premier jour.
Les impôts annuels du propriétaire
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, la taxe foncière locale) : il se paie chaque année à la mairie de la commune où se trouve le bien. Le montant dépend de la valeur cadastrale et du taux appliqué par la commune. Fourchette habituelle : 300 à 1 500 € par an selon le bien et la commune.
- Taxe d'enlèvement des ordures (tasa de basuras) : un montant plus faible, mais qui s'ajoute.
L'impôt sur le revenu (IRPF) sur les loyers
Les loyers sont imposés à l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu des personnes ayant leur résidence fiscale en Espagne ; les non-résidents paient à la place l'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents) en tant que revenus fonciers. La base imposable correspond aux loyers perçus moins les charges déductibles. Sont déductibles : les intérêts d'emprunt, l'IBI, les charges de copropriété, les assurances, l'amortissement du bien (3 % par an sur la valeur de la construction), les frais de réparation et d'entretien, et les honoraires de la gestoría (un cabinet de démarches administratives) ou de l'administrateur de biens. L'amortissement est particulièrement intéressant, car il réduit la base imposable sans sortie de trésorerie réelle.
Important : lorsque le logement est la résidence principale du locataire, il existe un abattement sur le revenu net positif. Pour les baux signés avant le 26 mai 2023, il est de 60 %. Pour les baux postérieurs, il est de 50 % en règle générale, et passe à 60 % si le logement a été rénové dans les deux années précédentes, à 70 % s'il est loué pour la première fois dans une zona tensionada (une zone officiellement déclarée en tension sur le marché du logement) à un jeune de 18 à 35 ans, et à 90 % si, dans une zona tensionada, le nouveau bail baisse le loyer de plus de 5 %. Cela réduit nettement la charge fiscale du bailleur.
La plus-value à la revente
À la revente, la plus-value est imposée à l'IRPF : c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (ajusté des frais d'acquisition et des travaux d'amélioration). Les taux vont de 19 % à 30 % selon la tranche de plus-value (30 %, depuis 2025, pour la part qui dépasse 300 000 €). Si le bien était votre résidence principale, il existe une exonération en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale. En outre, la mairie perçoit la plusvalía municipal (l'impôt local sur la plus-value du terrain) : depuis novembre 2021, vous pouvez choisir de la calculer sur la valeur cadastrale du terrain (méthode objective) ou sur la plus-value réelle, et si vous vendez sans plus-value, vous ne la payez pas.
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