REO est le sigle de Real Estate Owned, le terme technique – employé en Espagne comme à l'international – qui désigne les biens immobiliers qu'une banque détient après se les être fait adjuger à la suite d'une saisie hypothécaire. Comprendre ce qu'est un bien REO et pourquoi les banques veulent s'en débarrasser si vite est essentiel pour bien négocier.
Comment un bien devient un actif REO
Le processus est simple : quelqu'un contracte un prêt hypothécaire, ne peut pas le rembourser, la banque exécute la garantie, le bien est mis aux enchères judiciaires et, si personne n'enchérit assez (ou s'il n'y a pas d'enchérisseurs), la banque se le fait adjuger. Dès lors, ce bien figure au bilan de la banque comme actif REO.
Pourquoi les banques sont pressées de les vendre
Avoir des actifs REO au bilan n'est pas gratuit pour une banque. Cela pose plusieurs problèmes :
- Provisions comptables : le Banco de España (la banque centrale espagnole) exige que les banques constituent des provisions (mettent du capital de côté) sur la valeur des actifs adjugés, ce qui immobilise des ressources qui pourraient servir à accorder des crédits.
- Coûts d'entretien : la banque doit payer pour chaque bien l'IBI (la taxe foncière locale), les charges de copropriété, l'assurance et l'entretien de base.
- Pression réglementaire : les superviseurs bancaires européens examinent à la loupe le portefeuille d'actifs problématiques (NPA). Conserver de gros volumes de REO nuit à l'image de la banque.
- Aucune rentabilité : un bien vide ne génère aucun revenu. Seulement des coûts.
Résultat : plus un actif reste longtemps au bilan, plus la pression pour le vendre est forte, même avec une décote.
Comment en tirer parti en tant qu'acheteur
La durée de présence en portefeuille est votre meilleur indicateur de décote potentielle. Un bien publié il y a 3 mois a peu de marge. Un bien qui ne trouve pas preneur depuis 18 mois offre une vraie marge de négociation, que la banque est prête à accorder. Les servicers signalent souvent les biens par la mention « prix réduit » quand le prix a déjà baissé, mais vous pouvez aller plus loin avec une offre directe bien argumentée.
À lire aussi : Les vrais avantages et inconvénients des saisies bancaires. Pour voir les biens REO disponibles en ce moment, rendez-vous sur le moteur de recherche de RadarPro.
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