REO é a sigla de Real Estate Owned, o termo técnico – usado tanto em Espanha como a nível internacional – para designar os imóveis que um banco detém depois de lhe terem sido adjudicados na sequência de uma execução hipotecária. Perceber o que é um ativo REO e porque é que os bancos se querem livrar deles tão depressa é fundamental para negociar bem.
Como um imóvel se torna um ativo REO
O processo é simples: alguém pede um crédito à habitação, não consegue pagá-lo, o banco executa a garantia, o imóvel vai a leilão judicial e, se ninguém licitar o suficiente (ou não houver licitantes), o imóvel é adjudicado ao banco. A partir desse momento, aparece no balanço do banco como ativo REO.
Porque é que os bancos estão pressionados a vendê-los
Ter ativos REO em balanço não é gratuito para um banco. Gera vários problemas:
- Provisões contabilísticas: o Banco de España (o banco central espanhol) exige que os bancos constituam provisões (reservem capital) sobre o valor dos ativos adjudicados, o que imobiliza recursos que poderiam ser usados para conceder crédito.
- Custos de manutenção: o banco tem de pagar, por cada ativo, o IBI (o imposto municipal sobre imóveis), o condomínio, o seguro e a manutenção básica.
- Pressão regulatória: os supervisores bancários europeus olham à lupa para a carteira de ativos problemáticos (NPA). Manter volumes elevados de REO penaliza a imagem do banco.
- Sem rentabilidade: um imóvel vazio não gera receitas. Só custos.
Resultado: quanto mais tempo um ativo está em balanço, maior é a pressão para o vender, mesmo com desconto.
Como usar isto a seu favor como comprador
O tempo de permanência em carteira é o seu melhor indicador de um possível desconto. Um ativo publicado há 3 meses tem pouca margem. Um que está há 18 meses por vender tem uma margem real de negociação que o banco está disposto a usar. Os servicers costumam assinalar os ativos com «preço reduzido» quando o preço já baixou, mas pode ir mais longe com uma proposta direta bem fundamentada.
Leia também: Vantagens e desvantagens reais dos imóveis da banca. Para ver os ativos REO disponíveis agora, aceda ao motor de pesquisa do RadarPro.
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