ITP em Espanha por região em 2026: onde se paga menos imposto ao comprar casa

O Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, o imposto sobre transmissões) é o imposto que o comprador paga ao adquirir um imóvel usado (em segunda transmissão) em Espanha. É um tributo cedido às comunidades autónomas (as regiões autónomas espanholas), o que significa que cada região tem competência para fixar a sua taxa dentro dos limites definidos pelo Estado. O resultado é uma dispersão muito significativa: em 2026, a taxa do ITP na compra de uma casa usada vai de 4% no País Basco (6% em Madrid, a mais baixa do regime comum, que se aplica em todo o país exceto no País Basco e em Navarra) até 10% na Catalunha, e mais ainda nas escalas das casas mais caras.

Na compra de um apartamento de 200 000 €, essa diferença significa pagar 12 000 € em Madrid ou 20 000 € na Catalunha, uma diferença de 8 000 € só em ITP. Para o investidor que faz vários negócios por ano, saber em que regiões o custo fiscal é menor pode ser um fator decisivo na escolha do mercado onde atuar.

As taxas do ITP por região em 2026

A lista seguinte mostra as taxas gerais do ITP na compra de casas usadas em cada região. Convém ter em conta que muitas regiões aplicam taxas reduzidas em determinados casos (jovens com menos de 35 anos, famílias numerosas, VPO, ou seja, habitação com apoio público, pessoas com deficiência), que não se incluem aqui por variarem muito:

• Madrid: 6% — A taxa mais baixa do regime comum (empatada com Navarra; só o País Basco a melhora). É um dos fatores que tornam Madrid especialmente atrativa para o investidor que trabalha com volume, já que a poupança fiscal em cada negócio se acumula de forma significativa.
• Navarra: 6% — O regime foral navarro (o seu sistema fiscal histórico próprio) também fixa um ITP de 6% com caráter geral, igualando Madrid.
• País Basco (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya): 4% na compra de habitação, seja ou não a habitação própria permanente, e 2,5% se vier a ser habitação própria permanente com até 120 m² de área construída ou se o comprador for família numerosa. Os 7% aplicam-se aos restantes imóveis (lojas, terrenos…).
• Ilhas Canárias: 6,5% — A região ultraperiférica tem um ITP moderado dentro do seu regime fiscal diferenciado.
• La Rioja: 7%, taxa geral.
• Cantábria: 9% de forma geral (na habitação própria permanente, 7% sobre os primeiros 300 000 € desde maio de 2026).
• Astúrias: 8%, com progressividade conforme o preço (pode chegar a 10%).
• Castela e Leão: 8% até 250 000 € e 10% sobre o excedente, com taxas reduzidas para famílias e jovens.
• Castela-Mancha: 9%, taxa geral.
• Estremadura: 8% até 360 000 €, 10% até 600 000 € e 11% acima disso.
• Galiza: 8%, taxa geral desde 2024 (7% para habitação própria permanente, com limites de preço e de património).
• Andaluzia: 7% — Taxa única desde 2021 (antes tinha uma escala de 8% a 10%).
• Múrcia: 7,75%, taxa geral desde julho de 2025.
• Comunidade Valenciana: 9%, taxa geral desde junho de 2026 (antes, 10%), e 11% para casas de mais de 1 milhão de euros.
• Catalunha: 10% até 600 000 €; acima disso, desde junho de 2025, uma escala de 11%, 12% e 13% (mais de 1,5 milhões), e 20% para os grandes proprietários (grandes tenedores). A mais alta de Espanha.
• Ilhas Baleares: entre 8% e 13% numa escala progressiva conforme o preço: 12% entre 1 e 2 milhões de euros e 13% acima de 2 milhões. Juntamente com a Catalunha, a mais alta para as transações de maior valor.
• Aragão: escala de 8% (até 400 000 €) a 10% (mais de 750 000 €).

O impacto real para o investidor: quanto poupa em Madrid face à Catalunha

Tomando como referência uma compra de 300 000 € (um apartamento de investimento típico numa grande cidade espanhola), a diferença de ITP entre as regiões dos extremos é:

• Madrid (6%): 18 000 € de ITP
• Ilhas Canárias (6,5%): 19 500 € de ITP (+1 500 €)
• Andaluzia (7%): 21 000 € de ITP (+3 000 €)
• Comunidade Valenciana (9%): 27 000 € de ITP (+9 000 €)
• Catalunha (10%): 30 000 € de ITP (+12 000 €)
• Ilhas Baleares (8% até 400 000 €): 24 000 € de ITP (+6 000 €)

O investidor que faz 3-4 negócios por ano no mercado valenciano ou catalão em vez do madrileno está a pagar, só em ITP, entre 27 000 € e 48 000 € mais do que pagaria em Madrid. Essa diferença pode compensar ou não os preços mais altos do mercado madrileno, conforme o tipo de imóvel e a rentabilidade procurada, mas merece sem dúvida entrar na análise.

As taxas reduzidas do ITP: bonificações ao alcance dos investidores

Além das taxas gerais, muitas regiões criaram taxas reduzidas para grupos específicos ou para determinados tipos de operações. Para o investidor, as mais relevantes são:

• Habitação própria permanente: praticamente todas as regiões têm taxas reduzidas para a compra da primeira ou única habitação própria permanente. Não se aplica diretamente ao investidor, mas é relevante se o negócio for estruturado como habitação própria permanente transitória.
• Taxas reduzidas por preço: algumas regiões (Andaluzia, Castela e Leão, Estremadura) têm taxas reduzidas para casas abaixo de um determinado preço de compra (150 000-200 000 €). O investidor que trabalha em mercados de preço baixo pode beneficiar dessas taxas reduzidas.
• Taxas reduzidas para reabilitação: algumas regiões aplicam taxas mais baixas na compra de imóveis destinados a reabilitação. Na Catalunha, por exemplo, há taxas reduzidas de 4% e de 3% para a compra de casas antigas em municípios rurais que sejam reabilitadas para habitação própria permanente.
• Compra de imóveis em execução hipotecária: em alguns territórios forais, as compras em leilão judicial têm regimes de tributação específicos, que podem ser diferentes do ITP normal.

O IVA em vez do ITP: quando se aplica e a que taxa

O ITP só se aplica às segundas transmissões. Nas primeiras transmissões (compra direta ao promotor), o imposto aplicável é o IVA espanhol:

• IVA a 10% para habitações (imóveis destinados a uso habitacional).
• IVA a 21% para lojas, garagens não associadas a uma habitação e todos os imóveis que não sejam habitação.
• Nas Canárias, o IGIC (o imposto indireto próprio das ilhas), com a taxa geral de 7%, substitui o IVA peninsular, com taxas reduzidas para a habitação própria permanente que cumpra certos requisitos.

A distinção entre primeira e segunda transmissão nem sempre é óbvia. Um imóvel que nunca foi habitado pode continuar a ser «primeira transmissão» (primera transmisión) mesmo anos depois da sua construção. E em alguns casos de transmissão por uma empresa promotora que alterou o uso de um imóvel (uma loja convertida em habitação), o regime pode ser o IVA, embora pareça uma segunda transmissão. Nos casos de fronteira, o aconselhamento fiscal é imprescindível.

Outros impostos a ter em conta além do ITP

O ITP não é o único imposto na compra e venda. O custo fiscal total de uma compra e venda inclui:

• ITP ou IVA (conforme se trate de primeira ou segunda transmissão)
• Actos Jurídicos Documentados (AJD, o imposto do selo sobre as escrituras), só quando a compra tem IVA (casa nova): entre 0,75% e 1,5% nas regiões de regime comum (em Madrid é de 0,75%, na Catalunha de 1,5%; nas Baleares, 2% a partir de 1 milhão de euros). No País Basco, a primeira venda de uma habitação está isenta.
• Honorários notariais: entre 400 € e 1 200 € conforme o preço do imóvel.
• Emolumentos do registo: entre 150 € e 600 € conforme o preço.
• Honorários da gestoría (o gabinete que trata da documentação), se recorrer a uma (100-400 €).

A soma de todos estes custos, além do preço de compra, costuma ficar entre 7% e 12% do preço de compra, conforme a região. Em Madrid, o custo total da compra está no extremo baixo (7-8%). Na Catalunha, está no extremo alto (11-12%).