Comprar casa em Espanha sendo estrangeiro: NIE, impostos e todo o processo

Espanha regista todos os anos perto de 100.000 compras de habitação por compradores estrangeiros (cerca de 97.500 em 2025, 13,8% do total), segundo os dados do Colegio de Registradores (a associação dos conservadores do registo predial espanhol). Os compradores mais ativos são britânicos, alemães, franceses, belgas, romenos e latino-americanos (venezuelanos, colombianos, argentinos, mexicanos). O mercado espanhol tem um atrativo especial para o comprador estrangeiro: o clima, a qualidade de vida, infraestruturas de primeiro nível e preços ainda razoáveis em comparação com outros países do arco mediterrânico europeu.

Mas comprar sendo estrangeiro tem particularidades que o residente espanhol não tem. Este guia explica todo o processo desde o início.

O NIE: o primeiro passo indispensável

O Número de Identificación de Extranjero (NIE, o número de identificação de estrangeiro) é o número fiscal de que precisa qualquer estrangeiro que vá realizar um ato económico em Espanha. Sem NIE não é possível assinar uma escritura notarial, abrir uma conta bancária em Espanha nem pagar impostos. O NIE vem antes de qualquer outro trâmite.

Como obtê-lo:

• A partir de Espanha: pede-se na Oficina de Extranjería (o serviço de estrangeiros) da província ou numa esquadra habilitada da Policía Nacional. Apresenta-se o formulário EX-15, o passaporte original, uma cópia do mesmo e a justificação da necessidade do NIE (neste caso, a intenção de compra ou, se já estiver assinado, o contrato de arras, o contrato-promessa com sinal). O prazo de tramitação é de 1-4 semanas, conforme a província.
• A partir do estrangeiro: no Consulado de Espanha do país de residência do requerente. O processo pode ser mais lento (semanas ou meses, conforme o consulado e a procura). Para operações urgentes, é preferível tratar do pedido a partir de Espanha.
• Através de um representante com procuração notarial: o comprador pode passar no seu país uma procuração notarial (apostilada, para ser válida em Espanha) a um gestor (um profissional que trata de trâmites administrativos) ou a um advogado em Espanha, para que peça o NIE em seu nome.

A conta bancária espanhola: necessária para a compra

Para pagar o preço da compra e os impostos e despesas associados por transferência para contas espanholas, é muito recomendável (em alguns casos, na prática, quase obrigatório) ter uma conta bancária em Espanha. Os bancos espanhóis podem abrir contas a não residentes com o passaporte e o NIE, embora a verificação e o prazo de abertura variem: alguns bancos são mais flexíveis do que outros com clientes estrangeiros. Os bancos com mais experiência com clientes internacionais são o BBVA, o Sabadell e o CaixaBank, que têm departamentos internacionais próprios.

O crédito à habitação para não residentes em Espanha: as condições reais

Os bancos espanhóis concedem crédito à habitação a não residentes, mas em condições mais restritivas do que aos residentes:

• Percentagem máxima de financiamento: habitualmente 60-70% do valor de avaliação para não residentes, face aos 80% habituais para residentes. Isto significa que o não residente precisa de entrar com 30-40% do preço de compra mais as despesas (ITP, o imposto sobre transmissões, ou IVA, nas casas novas; notário; registo; gestoría).
• Documentação adicional: os bancos pedem documentação do país de origem para comprovar os rendimentos: declarações fiscais do país, recibos de vencimento dos últimos 12 meses, contratos de trabalho. Tudo tem de estar traduzido e, em alguns casos, apostilado.
• Taxas de juro: os não residentes podem aceder tanto a taxas fixas como variáveis em condições semelhantes às dos residentes, embora com um spread algo superior em alguns bancos.
• Os bancos mais ativos no crédito a não residentes: o Sabadell, o BBVA, o CaixaBank e o Banco Santander têm produtos específicos para compradores estrangeiros. Algumas caixas regionais também têm experiência com este perfil, se o comprador adquirir na sua zona.

A fiscalidade do proprietário não residente em Espanha: o IRNR

O comprador estrangeiro que não é residente fiscal em Espanha e adquire lá um imóvel fica sujeito ao Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, o imposto sobre o rendimento dos não residentes), gerido pela Autoridade Tributária espanhola (Agencia Tributaria), em vez do IRPF (o imposto sobre o rendimento dos residentes).

• Se arrendar o imóvel: as rendas são tributadas no IRNR à taxa de 19% para residentes na UE/EEE e de 24% para residentes no resto do mundo. Os residentes na UE podem deduzir as despesas ligadas ao arrendamento (IBI, o imposto municipal sobre imóveis; juros; despesas de condomínio; amortização). Os residentes fora da UE são tributados sobre o rendimento bruto, sem deduções.
• Se não arrendar e o imóvel estiver vazio: o não residente é igualmente tributado no IRNR por uma imputação de rendimentos imobiliários (de forma semelhante ao IRPF), calculada sobre 1,1% ou 2% do valor cadastral, conforme o valor cadastral tenha sido revisto recentemente ou não.
• Obrigação de declaração: o não residente tem de apresentar o modelo 210 (IRNR) à Autoridade Tributária espanhola, geralmente de forma trimestral (se houver arrendamento) ou anual.

A retenção na venda: os 3% obrigatórios

Quando um não residente vende um imóvel em Espanha, o comprador é obrigado a reter 3% do preço de venda e a entregá-los à Autoridade Tributária em nome do vendedor não residente (modelo 211). Essa retenção é um pagamento por conta do IRNR sobre a mais-valia. Se o imposto final for inferior à retenção, o não residente tem direito à devolução da diferença (modelo 210). Se for superior, tem de pagar a diferença.

A taxa do IRNR sobre a mais-valia obtida com a venda de um imóvel é de 19% para todos os não residentes, vivam ou não na UE, igual à do primeiro escalão do IRPF dos residentes sobre os rendimentos de poupança.

Os trâmites administrativos que convém delegar num profissional local

Para o comprador estrangeiro não residente, é muito recomendável nomear um advogado ou uma gestoría em Espanha que atue como representante fiscal perante a Autoridade Tributária. O representante fiscal só é obrigatório em casos concretos: por exemplo, se o proprietário residir numa jurisdição não cooperante (um paraíso fiscal) ou se a Autoridade Tributária o exigir pelo montante dos rendimentos ou por ter um imóvel em Espanha. Além disso, trata das declarações do IRNR, das notificações da AEAT (a Autoridade Tributária) e do cumprimento dos prazos fiscais.

Recursos relacionados: para os mercados espanhóis mais procurados pelos compradores estrangeiros (Costa del Sol, Baleares, Canárias, Costa Blanca, Costa Brava), o artigo sobre a Costa del Sol tem a análise do mercado. Para o mapa do ITP por região, que se aplica da mesma forma a residentes e não residentes, o artigo sobre o ITP por região tem todas as taxas.