Comprar imóveis da banca em Espanha: guia de insider

Comprar um imóvel da banca não tem nada a ver com comprar a casa ao seu vizinho. Aqui não há sentimentos, há balanços. Para o banco, um apartamento é um «ativo tóxico» que lhe mancha o Excel. O objetivo não é vender caro, é livrar-se do fardo o mais depressa possível.

1. O que é, afinal, um ativo REO?

Os REO (Real Estate Owned) são os imóveis com que o banco «ficou» por falta de pagamento ou por dívidas. Os bancos não gostam de os ter, porque lhes custam dinheiro todos os dias em manutenção e impostos. É aí que o comprador entra em cena: como quem lhes resolve os problemas.

2. Não ligue para o banco, ligue para o servicer

Esqueça a ideia de ir ao balcão do seu bairro perguntar por casas. Os bancos delegam isto nos servicers, que são basicamente as imobiliárias gigantes que gerem as suas carteiras. Fixe estes nomes, porque são eles que têm as chaves:

• Solvia: a maior. Nasceu no Sabadell, pertence à Intrum e, desde o final de 2024, integra a Haya. Escoa o produto do Sabadell, do CaixaBank, do BBVA e da Ibercaja.
• Diglo: a gestora do próprio Santander, que vende os imóveis do banco desde abril de 2026 (antes, fazia-o a Altamira).
• Servihabitat: vende a carteira antiga do CaixaBank (hoje da Coral Homes, do grupo Lone Star) e a do Kutxabank.
• Aliseda: da Blackstone. Vende a herança do Popular e parte do que resta da Sareb, o «banco mau» espanhol.

3. O grande truque: financiamento a 100%

Esta é a verdadeira razão pela qual muitos investidores adoram os imóveis da banca. Enquanto um banco normal lhe pede 20% de entrada mais as despesas (uma fortuna), quando compra ao banco o SEU próprio imóvel, este costuma estar muito mais aberto a financiar 100% do preço de compra. É uma forma de entrar no mercado quase «sem pôr um cêntimo» do seu bolso. (Se não for residente em Espanha, tenha em conta que os bancos costumam emprestar a não residentes em condições mais restritivas, como explica o nosso guia para compradores estrangeiros.)

4. Cuidado com as letras pequenas (o que lhe tentam impingir)

Nem tudo são rosas. Antes de entregar o sinal da reserva, confirme o seguinte:

• Dívidas ao condomínio: às vezes o banco «esquece-se» de pagar o IBI (o imposto municipal sobre imóveis) ou o condomínio dos últimos 3 anos. Garanta por contrato que lhe entregam o imóvel limpo de dívidas.
• Ocupantes ilegais (okupas): nunca compre um imóvel da banca sem confirmar que há «posse». Caso contrário, caberá ao comprador pagar o advogado e o processo de despejo.
• Estado real: os bancos não costumam deixar visitar o imóvel dez vezes. Vá com um profissional que detete à primeira se há humidades ou falhas estruturais.

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