A palavra «embargado» (penhorado, em espanhol) assusta a maioria dos compradores. Associamos a penhora a complicações judiciais, papelada, dívidas herdadas e todo o tipo de problemas. E em parte têm razão: comprar uma casa penhorada sem saber o que se está a fazer pode ser um pesadelo. Mas, feito como deve ser, pode ser a melhor compra da sua vida.
Uma penhora não significa que a casa esteja à venda
O primeiro equívoco a desfazer: a penhora (embargo) é uma inscrição no Registro de la Propiedad (o registo predial), não uma venda. Significa que um credor (o banco, as Finanças, um fornecedor...) conseguiu que o seu direito sobre esse imóvel fosse registado (por ordem de um juiz ou, no caso das Finanças e da Segurança Social, da própria Administração) para se ressarcir caso o proprietário não pague. A casa continua a ser do proprietário original até o juiz ordenar o seu leilão.
Tipos de penhora e o que implicam para o comprador
- Penhora hipotecária: o banco executa a hipoteca. É a mais comum e a que gera a maioria dos leilões do BOE (o Diário Oficial espanhol). Se o banco ficar com a casa por adjudicação, esta torna-se um ativo bancário REO (real estate owned, imóvel na posse do banco).
- Penhora das Finanças (Hacienda): a Agencia Tributaria (a Autoridade Tributária espanhola) cobra dívidas fiscais. Os seus leilões ficam muitas vezes desertos porque os preços de base são muito altos. Isso gera oportunidades pós-leilão.
- Penhora da Segurança Social (Seguridad Social): por falta de pagamento de contribuições. Menos frequente, mas gera leilões com menos concorrência.
- Penhora ordinária: entre particulares ou empresas. A mais complexa, porque pode haver várias penhoras acumuladas de credores diferentes.
A via direta: comprar antes do leilão
O que poucas pessoas sabem é que é perfeitamente legal comprar uma casa com penhoras, desde que o preço de compra cubra a dívida ou o credor aceite o pagamento com o que se obtiver. O proprietário pode vender a sua casa penhorada com o consentimento implícito do banco, que levantará a penhora se receber o pagamento da dívida no notário.
É o caminho que consegue os melhores preços: o proprietário quer sair da situação, o banco quer cobrar e o comprador obtém o imóvel livre de ónus a um preço negociado.
O que tem mesmo de verificar antes de comprar
- Nota Simple atualizada (a certidão do registo predial): para ver TODOS os ónus atuais, não só os que o vendedor lhe contar.
- Montante exato de cada penhora: capital + juros + custas judiciais. Por vezes a dívida cresceu muito desde que foi registada.
- Ónus preferentes: o IBI (o imposto municipal sobre imóveis) por pagar do ano em curso e do anterior tem preferência sobre qualquer hipoteca, e o imóvel responde ainda pelo IBI dos anos não prescritos (até quatro) se o anterior proprietário não o pagar. Exija que seja liquidado antes de assinar.
- Estado de ocupação: vive lá alguém? O proprietário? Um inquilino com contrato? Cada situação tem implicações legais diferentes.
A margem real que pode obter
Nas casas penhoradas compradas antes do leilão, os descontos habituais oscilam entre 15% e 35% sobre o valor de mercado. Não são os descontos brutais de um leilão judicial, mas o processo é muito mais controlado, com menos surpresas e mais tempo para fazer a due diligence como deve ser.
Próximo passo: consulte o nosso guia completo sobre imóveis penhorados, com ativos disponíveis neste momento. Também lhe pode interessar saber como funcionam os leilões judiciais, para quando a casa chegar a esse ponto sem ter sido vendida antes, e o inventário ativo em Málaga.
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