Gepfändete Immobilien in Spanien kaufen: ohne böse Überraschungen

Das Wort „gepfändet“ (auf Spanisch „embargado“) schreckt die meisten Käufer ab. Wir verbinden eine Pfändung mit Ärger vor Gericht, Papierkram, geerbten Schulden und allen möglichen Problemen. Und zum Teil haben sie recht: Eine gepfändete Wohnung zu kaufen, ohne zu wissen, was man tut, kann ein Albtraum sein. Richtig gemacht, kann es aber der beste Kauf Ihres Lebens werden.

Eine Pfändung heißt nicht, dass die Wohnung zum Verkauf steht

Das erste Missverständnis, das es auszuräumen gilt: Die Pfändung (embargo) ist eine Eintragung im Registro de la Propiedad (dem Grundbuch), kein Verkauf. Sie bedeutet, dass ein Gläubiger (die Bank, das Finanzamt, ein Lieferant …) erreicht hat, dass sein Recht an dieser Immobilie eingetragen wird (auf Anordnung eines Richters oder, beim Finanzamt und bei der Sozialversicherung, der Behörde selbst), damit er sich daraus befriedigen kann, wenn der Eigentümer nicht zahlt. Die Wohnung gehört weiterhin dem ursprünglichen Eigentümer, bis der Richter ihre Versteigerung anordnet.

Arten der Pfändung und was sie für den Käufer bedeuten

• Pfändung aus einer Hypothek: Die Bank vollstreckt die Hypothek. Das ist der häufigste Fall und der, aus dem die meisten Versteigerungen im BOE (dem spanischen Amtsblatt) hervorgehen. Übernimmt die Bank die Wohnung, wird sie zu einem REO-Objekt der Bank (Real Estate Owned, Immobilien im Bankbesitz).
• Pfändung durch das Finanzamt (Hacienda): Die Agencia Tributaria (die spanische Steuerbehörde) treibt Steuerschulden ein. Ihre Versteigerungen bleiben oft ohne Bieter, weil die Ausgangspreise sehr hoch sind. Daraus entstehen Gelegenheiten nach der Versteigerung.
• Pfändung durch die Sozialversicherung (Seguridad Social): Wegen nicht gezahlter Beiträge. Seltener, aber daraus entstehen Versteigerungen mit weniger Konkurrenz.
• Gewöhnliche Pfändung: Zwischen Privatpersonen oder Unternehmen. Die komplizierteste, weil sich mehrere Pfändungen verschiedener Gläubiger angesammelt haben können.

Der direkte Weg: vor der Versteigerung kaufen

Was nur wenige wissen: Es ist völlig legal, eine Wohnung zu kaufen, auf der Pfändungen lasten, solange der Kaufpreis die Schuld deckt oder der Gläubiger die Zahlung aus dem Erlös akzeptiert. Der Eigentümer kann seine gepfändete Wohnung mit stillschweigender Zustimmung der Bank verkaufen, die die Pfändung löschen lässt, wenn sie beim Notar die Zahlung der Schuld erhält.

Auf diesem Weg erzielt man die besten Preise: Der Eigentümer will aus der Lage heraus, die Bank will ihr Geld, und der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei zu einem ausgehandelten Preis.

Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

• Aktuelle Nota Simple (der Grundbuchauszug): Damit Sie ALLE aktuellen Belastungen sehen, nicht nur die, von denen Ihnen der Verkäufer erzählt.
• Genaue Höhe jeder Pfändung: Hauptforderung + Zinsen + Gerichtskosten. Manchmal ist die Schuld seit der Eintragung stark gewachsen.
• Vorrangige Belastungen: Unbezahlte IBI (die kommunale Grundsteuer) des laufenden und des vorangegangenen Jahres hat Vorrang vor jeder Hypothek, und die Immobilie haftet außerdem für die IBI der noch nicht verjährten Jahre (bis zu vier), wenn der bisherige Eigentümer sie nicht zahlt. Bestehen Sie darauf, dass sie vor der Unterschrift beglichen wird.
• Belegung: Wohnt jemand dort? Der Eigentümer? Ein Mieter mit Vertrag? Jede Situation hat andere rechtliche Folgen.

Die tatsächliche Marge, die Sie erzielen können

Bei gepfändeten Wohnungen, die vor der Versteigerung gekauft werden, liegen die üblichen Abschläge zwischen 15 % und 35 % unter dem Marktwert. Es sind nicht die brutalen Abschläge einer Zwangsversteigerung, aber das Verfahren ist viel kontrollierter, mit weniger Überraschungen und mehr Zeit für eine ordentliche Due-Diligence-Prüfung.

Nächster Schritt: Sehen Sie sich unseren vollständigen Leitfaden zu gepfändeten Immobilien mit derzeit verfügbaren Objekten an. Interessant ist für Sie vielleicht auch, wie Zwangsversteigerungen ablaufen, falls die Wohnung bis dahin nicht verkauft ist, und der aktuelle Bestand in Málaga.