A província de Alicante é uma das mais heterogéneas de Espanha do ponto de vista imobiliário. Num raio de 50 quilómetros é possível encontrar apartamentos em primeira linha de praia com procura internacional ativa, apartamentos em bairros residenciais da capital de província com rentabilidades de 7-8%, lojas em eixos comerciais de municípios turísticos e casas no interior da província a preços de uma pequena cidade dos anos noventa. Saber em que segmento operar e porquê é a diferença entre um investimento inteligente e uma compra deslumbrada pelo sol.
A cidade de Alicante tem mais de 330.000 habitantes, é capital de uma das províncias mais turísticas da Europa e combina uma economia de serviços com procura de arrendamento, tanto habitacional permanente como turístico sazonal. A soma desses fatores cria um mercado mais complexo do que parece à primeira vista.
O mapa de preços da província: do litoral ao interior
A diferença de preço na província de Alicante é das mais acentuadas de Espanha. Em primeira linha de mar, em municípios como Benidorm, Altea ou Calpe, os preços podem ultrapassar os 3.000-4.000 €/m² em apartamentos com vista direta para o mar. Na cidade de Alicante, o preço médio ronda já os 2.600-2.700 €/m², com grandes diferenças entre bairros. Em municípios do interior como Alcoy, Elche (zona interior), Villena ou Novelda, os preços descem para 800-1.900 €/m².
Para o investidor que procura rentabilidade, esse mapa tem uma leitura clara: os preços mais altos do litoral turístico geram rentabilidades de arrendamento habitacional mais baixas (a renda não cresce na proporção do preço de compra), e os únicos modelos que justificam esses preços são o arrendamento turístico com boa ocupação e a valorização do capital em imóveis de qualidade com localização premium.
A cidade de Alicante: os bairros com melhor relação para o investidor habitacional
- Carolinas (Bajas e Altas): bairros residenciais a norte do centro histórico. Preço em torno dos 2.000-2.300 €/m². Elevada densidade de arrendamento habitacional, procura de trabalhadores dos serviços e da administração pública. Apartamentos de 80 m² em torno dos 160.000-180.000 €.
- Juan XXIII e Virgen del Remedio: bairros populares com procura de arrendamento muito estável. Preço em torno dos 1.400 €/m², depois de subir cerca de 30% num ano. Para o perfil de cash flow puro com menor preço de entrada.
- Centro histórico e El Barrio: a zona mais turística e cara da cidade. Preço entre 1.800 € e 2.500 €/m². Potencial de arrendamento turístico com licença, mas concorrência elevada e restrições crescentes. Rentabilidades de arrendamento habitacional mais apertadas (5-6%).
- Playa de San Juan (município de Alicante): zona residencial de nível médio-alto na praia urbana de Alicante. Preço entre 3.500 € e 4.000 €/m². O arrendamento turístico sazonal é muito ativo no verão. Para o perfil misto habitacional-turístico, é a zona mais equilibrada da cidade.
Os municípios do corredor costeiro: Torrevieja, Guardamar e a Vega Baja
O sul da província de Alicante (a comarca da Vega Baja, com Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar del Segura e os municípios da zona do Bajo Segura) tem um perfil de mercado muito específico: elevada concentração de compradores estrangeiros (sobretudo britânicos, alemães e escandinavos), um parque de apartamentos construídos entre os anos 80 e 2000 e uma economia local muito dependente do turismo e dos serviços.
Em Torrevieja, a média ronda já os 2.900 €/m²: um apartamento de 60 m² custa cerca de 175.000 €. O arrendamento turístico na época alta (julho-agosto) gera boas taxas de ocupação. Mas é preciso calcular a média anual real: fora dessa época, a ocupação pode ser muito baixa, e o arrendamento habitacional permanente nessa zona é mais difícil de encontrar com o perfil de inquilino que o investidor procura.
Elche: o mercado mais subvalorizado da província
Elche é a segunda maior cidade da província de Alicante (cerca de 245.000 habitantes), com uma economia assente na indústria do calçado, na agricultura e nos serviços. Não é um destino turístico típico, o que significa que o preço de compra é bastante mais baixo do que nos municípios costeiros e que a procura de arrendamento é mais habitacional e estável.
O preço médio na cidade de Elche ronda os 1.850 €/m². Os bairros com interesse para o investidor são os da expansão urbana (como Carrús ou El Pla), com boa procura de arrendamento por parte de trabalhadores da indústria do calçado e da logística. Elche tem ainda acesso ao TRAM de Alicante (o metro ligeiro) e boas ligações por autoestrada à capital de província.
O interior da província: Alcoy, Villena e a Montaña Alicantina
Os municípios do interior da província de Alicante são os que têm os preços mais baixos e as rentabilidades potenciais mais altas, à custa de mercados de arrendamento mais pequenos e menos profundos. Alcoy (60.000 habitantes) tem preços em torno dos 1.300 €/m² no mercado de habitação usada. O setor industrial tradicional (têxtil, metalurgia) continua ativo, embora em transformação. Para o investidor que aceita mercados pequenos, as rentabilidades potenciais vão de 9% a 13%.
Villena (30.000 habitantes) tem preços abaixo dos 800 €/m² em muitas zonas. É o tipo de mercado em que o investimento necessário é muito baixo (apartamentos T3 por 40.000-60.000 €) e em que a due diligence da procura de arrendamento é especialmente importante: existe procura sustentada suficiente para manter o apartamento arrendado de forma contínua? Essa pergunta tem de ter resposta antes de qualquer operação.
Os imóveis da banca na província de Alicante
Alicante é uma das províncias espanholas com maior carteira de imóveis adjudicados à banca, fruto da crise imobiliária de 2008-2012, que atingiu especialmente o litoral mediterrânico. Os principais intervenientes:
- A Sareb (o «banco mau» espanhol): carteira proveniente sobretudo do Bankia (herdeiro da Bancaja) e do Banco de Valencia. Boa parte da sua habitação está agora reservada para arrendamento público (Casa 47); o que vende é comercializado por gestoras como a Aliseda ou vai a leilão. Imóveis em toda a província, com maior concentração nos municípios costeiros e na área urbana de Alicante.
- Banco Sabadell: herdeiro da CAM, a caixa de Alicante que o Banco de Espanha lhe adjudicou em dezembro de 2011, tem uma carteira significativa de imóveis adjudicados na província, tanto habitações como lojas e terrenos. Vende-os através da Solvia.
- CaixaBank: também com presença relevante em imóveis adjudicados na província, sobretudo no corredor costeiro sul.
Os leilões judiciais em Alicante: mais ativos do que a média nacional
A província de Alicante tem um volume de leilões judiciais acima da média nacional em relação à sua dimensão, reflexo do elevado endividamento hipotecário que acumulou durante o ciclo dos anos 2000. O portal de leilões do BOE (o Diário Oficial espanhol) mostra constantemente leilões em municípios de toda a província, com uma concentração especialmente notória na cidade de Alicante, em Elche, em Torrevieja e nos municípios do corredor costeiro sul.
A concorrência nos leilões de Alicante é moderada a alta nos imóveis bem localizados na costa (onde os investidores estrangeiros também participam cada vez mais) e baixa a moderada nos imóveis dos municípios do interior e dos bairros não turísticos da cidade. Os preços de adjudicação situam-se entre 60% e 85% do valor de avaliação, consoante o imóvel e a concorrência.
Recursos relacionados: para o inventário de imóveis disponíveis na província, consulte as oportunidades em Alicante. Para o modelo de investimento de estrangeiros na Costa Blanca, o artigo sobre investir em Espanha sendo estrangeiro tem todos os trâmites e a fiscalidade aplicável.
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