Due diligence imobiliária: checklist exaustiva antes de comprar

A due diligence imobiliária é o conjunto de verificações que o comprador deve fazer sobre um imóvel antes de assinar qualquer documento com efeitos vinculativos. O seu objetivo é garantir que aquilo que compra é exatamente o que julga estar a comprar: em termos jurídicos, físicos, urbanísticos e financeiros.

A maioria dos problemas que surgem depois de uma compra imobiliária tem origem numa due diligence incompleta ou pura e simplesmente omitida. O vendedor do apartamento que não mencionou a quota extraordinária aprovada de 15.000 €. A loja com um uso urbanístico que não permite a atividade prevista. A casa herdada com um usufruto em vigor que o herdeiro «não conhecia». Todos esses problemas existiam antes da assinatura. Uma due diligence correta tê-los-ia detetado.

O bloco jurídico: o que o Registro e o Catastro devem confirmar

A verificação jurídica é o primeiro bloco e o mais crítico. Deve ser feita antes de qualquer outra coisa, porque um problema jurídico insanável torna irrelevante todo o resto da due diligence.

• Nota Simple do Registro de la Propiedad (a certidão do registo predial espanhol): O documento mais importante. Confirma quem é o proprietário legal, a descrição do imóvel (área, confrontações), os ónus existentes (hipotecas, usufrutos, penhoras, anotações preventivas, condições resolutivas) e a sua ordem de prioridade. Sem uma Nota Simple atualizada (com menos de 7 dias antes da assinatura) não se assina nada. Disponível online em registradores.org em 24-48 horas.
• Consulta cadastral: Verificar se a descrição do Catastro (o cadastro espanhol) coincide com a do registo. Discrepâncias significativas na área ou na titularidade são um sinal de alerta: podem indicar obras não declaradas, ampliações por legalizar ou erros que complicam a transmissão.
• Hipotecas pendentes: Se o imóvel tiver hipoteca, verificar o saldo em dívida. Numa compra e venda normal, a hipoteca é cancelada com parte do preço. Certifique-se de que o preço acordado cobre esse saldo mais as despesas de cancelamento, ou de que o vendedor dispõe de liquidez adicional.
• Ónus anteriores em leilões: Se comprar num leilão judicial, identificar os ónus com prioridade anterior à da hipoteca executada é a análise mais crítica. Esses ónus não se extinguem com a adjudicação: o comprador assume-os. Podem ser penhoras da Hacienda (o fisco espanhol), hipotecas de primeiro grau com saldo elevado ou usufrutos com prioridade.
• Usufrutos e direitos de uso e habitação: Um usufruto vitalício de um terceiro sobre a casa que compra pode torná-la inutilizável para arrendar durante décadas. Verificar sempre na Nota Simple e, se existir, quantificar o seu impacto antes de qualquer cálculo de rentabilidade.

O bloco urbanístico: uso, licenças e sanções pendentes

O registo informa sobre a titularidade e os ónus, mas não sobre a situação urbanística. Para isso, é preciso consultar a câmara municipal.

• Uso urbanístico conforme: Confirme que o uso atual do imóvel (habitacional, comercial, industrial) está autorizado pelo planeamento municipal. É especialmente importante em lojas e edifícios de uso misto, onde a mudança de atividade pode exigir licença ou estar pura e simplesmente proibida.
• Cédula de habitabilidad (a licença de habitabilidade) ou licencia de primera ocupación (a licença de primeira ocupação): Certifica que a casa cumpre os requisitos mínimos para ser habitada. Sem uma cédula válida, em muitas comunidades autónomas não pode ser arrendada legalmente. Verificar se está válida e, se não estiver, avaliar o custo da renovação antes de acordar o preço.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios, a inspeção técnica de edifícios): Em edifícios com mais de 50 anos, ou conforme o limiar de cada município, o edifício tem de passar periodicamente por uma inspeção técnica. Se a ITE detetou deficiências significativas (estrutura, instalações) e o edifício não executou as obras de correção, pode haver sanções ou limitações de uso pendentes. Peça ao condomínio o último relatório.
• Processos sancionatórios ou disciplinares: Verificar na câmara municipal se há processos de disciplina urbanística abertos contra o imóvel. Podem dever-se a obras sem licença ou a usos não autorizados. Quem compra pode herdar a obrigação de os regularizar.

O bloco do condomínio: dívidas, quotas extraordinárias e estado do edifício

O condomínio pode ser uma fonte de custos ocultos que o comprador não previu.

• Declaração de dívidas ao condomínio: Sem esta declaração, o comprador pode assumir dívidas anteriores de até 3 anos, mais o ano em curso (artigo 9 da LPH, a Ley de Propiedad Horizontal, a lei espanhola da propriedade horizontal). É um documento imprescindível para a escritura. É emitida pelo administrador em 1-2 dias.
• Atas das assembleias dos últimos 3 anos: Nas atas estão as quotas extraordinárias aprovadas (incluindo as que ainda não foram cobradas mas já estão acordadas), os litígios em curso, o estado do seguro do edifício e qualquer obra de vulto prevista. Um investidor que assina sem ler as atas pode deparar-se com uma quota extraordinária de 8.000 € acordada 2 meses antes da sua compra.
• Estado do fundo de reserva: A LPH obriga os condomínios a manter um fundo de reserva mínimo para imprevistos. Se o fundo for praticamente nulo e o edifício for antigo, qualquer reparação urgente será coberta com uma quota extraordinária.
• Quota mensal exata: Confirmar o montante real com o administrador, e não apenas com o que diz o vendedor. Em edifícios com elevador, piscina, jardins ou porteiro, a quota pode ser bastante mais alta do que a mencionada.

O bloco físico: o que a visita deve confirmar

Uma visita de 20 minutos com o vendedor presente não chega para uma operação de 100.000-300.000 €. Estes são os pontos concretos que uma inspeção séria deve verificar:

• Humidades: O problema mais frequente e mais caro de resolver no parque imobiliário espanhol. Reveja os cantos inferiores das paredes exteriores, os tetos das casas de banho e das cozinhas, as paredes por baixo das janelas e a cave, se existir. As manchas de salitre, as bolhas sob a pintura ou o cheiro a humidade são sinais inequívocos.
• Estado da cobertura: Em apartamentos no último piso, verifique visualmente o estado da cobertura e pergunte no condomínio se há infiltrações conhecidas. Uma cobertura em mau estado pode exigir um investimento de 20.000-80.000 € num edifício de dimensão média.
• Instalação elétrica: Verifique se está atualizada (quadro com disjuntores magnetotérmicos e diferencial, e não o antigo de fusíveis). Os apartamentos com instalação obsoleta exigem entre 3.000 € e 6.000 € para cumprir o REBT (o regulamento eletrotécnico de baixa tensão espanhol).
• Canalização: Em apartamentos com mais de 30 anos, as tubagens de chumbo ou de ferro fundido são habituais e podem exigir substituição total. Verifique também o estado do esquentador ou da caldeira.
• Orientação e ventilação: Um apartamento com boa ventilação cruzada e orientação favorável tem um valor de mercado e uma habitabilidade muito superiores. Em cidades quentes (Sevilha, Múrcia, Alicante), este fator é especialmente relevante para a futura procura de arrendamento.
• Estado das partes comuns visíveis: A entrada do prédio, a escada, o elevador e o pátio dão uma imagem muito precisa do estado geral de manutenção do edifício. Um edifício bem mantido raramente esconde grandes problemas estruturais.

O bloco fiscal: impostos que afetam a compra

• Situação do IBI: Verifique se o proprietário tem em dia o IBI (o imposto municipal sobre imóveis) dos últimos anos. O IBI por pagar pode dar origem a uma penhora sobre o imóvel, que o novo comprador herda.
• Plusvalía municipal (o imposto municipal sobre a valorização do terreno): Recai sobre quem transmite o imóvel, mas na prática negocia-se quem a paga. É preciso quantificá-la antes de acordar o preço final, se for o comprador a assumi-la.
• Taxa de IVA ou ITP: As casas em segunda mão pagam ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões patrimoniais), de 6-10%. As de primeira transmissão, vendidas pelo promotor, pagam IVA (10% na habitação, 21% em garagens e lojas). Em leilões em que o executado era o promotor, é preciso determinar o regime fiscal correto antes de calcular o custo total de aquisição.

A checklist rápida para operações com prazos curtos

Em operações off-market (fora do mercado) ou em leilões em que o tempo é limitado, este é o mínimo indispensável que não se pode omitir em circunstância alguma:

1. Nota Simple do registo (verificação jurídica básica, em 24-48 horas)
2. Consulta cadastral (online, imediata)
3. Declaração de dívidas ao condomínio
4. Verificação de que o IBI está em dia
5. Visita ao imóvel

Tudo o resto pode ser concluído depois do contrato de arras (o contrato-promessa com sinal), mas antes da escritura definitiva, desde que as arras incluam cláusulas de resolução caso surjam problemas graves na due diligence alargada.

Recursos relacionados: Se está a analisar uma operação de leilão judicial em que os prazos são curtos, o artigo sobre como funcionam os leilões judiciais explica o que verificar especificamente antes de licitar. Para ativos bancários em que o banco pode fornecer documentação, o guia de imóveis da banca tem o processo específico. Para calcular se o investimento continua a ser rentável depois de todos os custos ocultos descobertos, o guia sobre como calcular o cashflow real tem a metodologia completa.