Immobilie in Spanien kaufen als Ausländer: NIE, Steuern und der ganze Ablauf

Spanien verzeichnet jedes Jahr fast 100.000 Wohnungskäufe durch ausländische Käufer (rund 97.500 im Jahr 2025, 13,8 % aller Käufe), laut den Daten des Colegio de Registradores (der Vereinigung der spanischen Grundbuchführer). Die aktivsten Käufer sind Briten, Deutsche, Franzosen, Belgier, Rumänen und Lateinamerikaner (Venezolaner, Kolumbianer, Argentinier, Mexikaner). Der spanische Markt hat für ausländische Käufer einen besonderen Reiz: das Klima, die Lebensqualität, eine erstklassige Infrastruktur und Preise, die im Vergleich zu anderen Ländern des europäischen Mittelmeerraums noch vernünftig sind.

Doch wer als Ausländer kauft, hat es mit Besonderheiten zu tun, die ein spanischer Resident nicht kennt. Dieser Leitfaden erklärt den ganzen Ablauf von Anfang an.

Die NIE: der unverzichtbare erste Schritt

Die Número de Identificación de Extranjero (NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer) ist die Steuernummer, die jede ausländische Person braucht, die in Spanien irgendein wirtschaftliches Geschäft tätigen will. Ohne NIE können Sie keine notarielle Urkunde unterschreiben, kein Bankkonto in Spanien eröffnen und keine Steuern zahlen. Die NIE kommt vor allen anderen Schritten.

So erhalten Sie sie:

• Von Spanien aus: Sie beantragen sie bei der Oficina de Extranjería (der Ausländerbehörde) der Provinz oder bei einer zuständigen Dienststelle der Policía Nacional. Vorzulegen sind das Formular EX-15, der Originalpass, eine Kopie davon und ein Nachweis, wofür Sie die NIE brauchen (hier die Kaufabsicht oder bereits der contrato de arras, der Vorvertrag mit Anzahlung). Die Bearbeitung dauert je nach Provinz 1-4 Wochen.
• Aus dem Ausland: Beim spanischen Konsulat im Wohnsitzland des Antragstellers. Das Verfahren kann langsamer sein (Wochen oder Monate, je nach Konsulat und Andrang). Bei eiligen Käufen ist es besser, den Antrag von Spanien aus zu stellen.
• Über einen Vertreter mit notarieller Vollmacht: Der Käufer kann in seinem Land eine notarielle Vollmacht erteilen (mit Apostille, damit sie in Spanien gilt), damit ein Gestor (ein Verwaltungsdienstleister) oder ein Anwalt in Spanien die NIE in seinem Namen beantragt.

Das spanische Bankkonto: für den Kauf nötig

Um den Kaufpreis sowie die damit verbundenen Steuern und Kosten per Überweisung auf spanische Konten zu bezahlen, ist ein Bankkonto in Spanien sehr zu empfehlen (in manchen Fällen in der Praxis fast Pflicht). Spanische Banken können Nichtresidenten mit Pass und NIE ein Konto eröffnen, wobei die Prüfung und die Dauer der Eröffnung unterschiedlich sind: Manche Banken sind mit ausländischen Kunden flexibler als andere. Die Banken mit der meisten Erfahrung mit internationalen Kunden sind BBVA, Sabadell und CaixaBank, die eigene internationale Abteilungen haben.

Die Hypothek für Nichtresidenten in Spanien: die tatsächlichen Bedingungen

Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtresidenten, aber zu strengeren Bedingungen als an Residenten:

• Maximale Finanzierung: Für Nichtresidenten üblicherweise 60-70 % des Schätzwerts, gegenüber den für Residenten üblichen 80 %. Das heißt, ein Nichtresident muss 30-40 % des Kaufpreises plus Nebenkosten selbst aufbringen (ITP, die Grunderwerbsteuer, oder IVA, die Mehrwertsteuer bei Neubauten; Notar; Grundbuch; Gestoría).
• Zusätzliche Unterlagen: Die Banken verlangen Unterlagen aus dem Herkunftsland als Einkommensnachweis: Steuererklärungen aus dem Land, Gehaltsabrechnungen der letzten 12 Monate, Arbeitsverträge. Alles muss übersetzt und in manchen Fällen mit Apostille versehen sein.
• Zinssätze: Nichtresidenten erhalten sowohl feste als auch variable Zinsen zu ähnlichen Bedingungen wie Residenten, allerdings bei manchen Banken mit einem etwas höheren Aufschlag.
• Die Banken mit den meisten Hypotheken für Nichtresidenten: Sabadell, BBVA, CaixaBank und Banco Santander haben eigene Produkte für ausländische Käufer. Auch einige regionale Sparkassen haben Erfahrung mit diesem Profil, wenn der Käufer in ihrer Region kauft.

Die Besteuerung nichtresidenter Immobilieneigentümer in Spanien: die IRNR

Ein ausländischer Käufer, der in Spanien nicht steuerlich ansässig ist und dort eine Immobilie erwirbt, unterliegt statt der IRPF (der Einkommensteuer der Residenten) dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, der Einkommensteuer für Nichtresidenten), die die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) verwaltet.

• Wenn Sie die Immobilie vermieten: Mieteinnahmen werden in der IRNR mit 19 % für Ansässige in der EU/im EWR und mit 24 % für Ansässige im Rest der Welt besteuert. EU-Ansässige können die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben abziehen (IBI, die kommunale Grundsteuer; Zinsen; Kosten der Eigentümergemeinschaft; Abschreibung). Wer außerhalb der EU ansässig ist, wird ohne Abzüge auf die Bruttoeinnahmen besteuert.
• Wenn Sie nicht vermieten und die Immobilie leer steht: Der Nichtresident zahlt trotzdem IRNR auf ein fiktives Einkommen aus der Immobilie (ähnlich wie bei der IRPF), berechnet auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nachdem, ob der Katasterwert kürzlich überprüft wurde.
• Erklärungspflicht: Der Nichtresident muss bei der spanischen Steuerbehörde das Formular 210 (IRNR) einreichen, in der Regel vierteljährlich (bei Mieteinnahmen) oder jährlich.

Der Einbehalt beim Verkauf: die verpflichtenden 3 %

Wenn ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und im Namen des nichtresidenten Verkäufers an die Steuerbehörde abführen (Formular 211). Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die IRNR für den Veräußerungsgewinn. Fällt die endgültige Steuer niedriger aus als der Einbehalt, hat der Nichtresident Anspruch auf Erstattung der Differenz (Formular 210). Fällt sie höher aus, muss er die Differenz nachzahlen.

Der IRNR-Satz auf den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie beträgt für alle Nichtresidenten 19 %, unabhängig davon, ob sie in der EU leben oder nicht, und damit genauso viel wie die erste Stufe der IRPF auf Kapitaleinkünfte bei Residenten.

Die Behördengänge, die Sie einem Profi vor Ort übertragen sollten

Für einen nichtresidenten ausländischen Käufer ist es sehr zu empfehlen, einen Anwalt oder eine Gestoría in Spanien als steuerlichen Vertreter gegenüber der Steuerbehörde zu benennen. Ein steuerlicher Vertreter ist nur in bestimmten Fällen Pflicht: etwa wenn der Eigentümer in einem nicht kooperativen Steuergebiet (einer Steueroase) ansässig ist oder wenn die Steuerbehörde ihn wegen der Höhe der Einkünfte oder wegen einer Immobilie in Spanien verlangt. Außerdem kümmert er sich um die IRNR-Erklärungen, die Bescheide der AEAT (der Steuerbehörde) und die Einhaltung der Steuerfristen.

Weiterführende Ressourcen: Zu den spanischen Märkten, die bei ausländischen Käufern am gefragtesten sind (Costa del Sol, Balearen, Kanaren, Costa Blanca, Costa Brava), finden Sie die Marktanalyse im Artikel über die Costa del Sol. Die Übersicht der ITP nach Region, die für Residenten und Nichtresidenten gleichermaßen gilt, finden Sie mit allen Sätzen im Artikel über die ITP nach Region.