Frais d'achat immobilier en Espagne en 2026 : la liste complète

Quand on dit qu'acheter un logement coûte X euros, on parle généralement du prix d'achat. Mais en réalité, entre les impôts, le notaire, le registre foncier, la gestoría (le cabinet qui se charge des formalités) et l'expertise, le coût total de l'opération dépasse de 7 à 14 % le prix d'achat (un peu moins au Pays basque). Voici le détail complet, pour éviter les surprises.

Pour un logement ancien (le cas le plus courant)

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) : le poste le plus lourd. Entre 6 % (Madrid) et 10 % (Catalogne) du prix d'achat dans les régions de régime commun (toutes sauf le Pays basque et la Navarre) ; au Pays basque, 4 %. Pour un logement de 150 000 € en Catalogne, cela fait 15 000 € rien qu'en ITP.

Notaire : les honoraires des notaires sont réglementés par le gouvernement. Pour un acte de 150 000 €, le coût se situe généralement entre 600 € et 900 € selon le nombre de pages et la complexité du document.

Registre foncier (Registro de la Propiedad) : inscription du changement de propriétaire. Montant réglementé : pour 150 000 €, entre 300 € et 500 €.

Gestoría : si vous financez avec un prêt immobilier, la banque impose généralement sa propre gestoría pour le paiement des impôts et l'inscription. Coût habituel : 300 à 500 €. Si vous achetez comptant, vous pouvez vous en occuper vous-même ou faire appel à qui vous voulez.

Expertise (en cas de prêt) : obligatoire pour la banque. Coût : 250 à 500 € selon le bien et la société d'expertise.

Pour un logement neuf

Au lieu de l'ITP, vous payez l'IVA (la TVA espagnole) à 10 %, ou à 4 % pour une VPO (Vivienda de Protección Oficial, un logement aidé par l'État) du régime spécial ou de promotion publique, plus les Actos Jurídicos Documentados (AJD, un droit d'enregistrement) de 0,5 à 1,5 % selon la région. Les autres frais (notaire, registre foncier, gestoría, expertise) sont similaires.

Le résumé chiffré : pour un logement de 150 000 € en Andalousie

• ITP à 7 % : 10 500 €
• Notaire : ~700 €
• Registre foncier : ~400 €
• Gestoría : ~400 €
• Expertise : ~350 €
• Total des frais, environ : 12 350 € (8,2 % du prix)

Dans une région où l'ITP est de 10 %, le total monte à ~16 850 € (11,2 %). C'est de l'argent dont vous devez disposer en plus de l'apport de 20 % que la banque ne finance pas.

Qui paie les frais du prêt immobilier ?

Il y a beaucoup de confusion sur ce point, et il vaut mieux bien séparer les choses. Depuis la loi sur le crédit immobilier de 2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), et dès novembre 2018 pour les AJD, les frais de constitution de l'hypothèque se répartissent ainsi :

• La banque paie : le notaire de l'hypothèque, le registre foncier, la gestoría et l'impôt Actos Jurídicos Documentados (AJD) de l'hypothèque.
• L'acheteur paie : seulement l'expertise.

Attention : cela concerne les frais de l'HYPOTHÈQUE. Les frais de l'ACHAT (ITP ou IVA, plus le notaire et le registre foncier de l'acte de vente) restent à votre charge. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente quand on établit son budget.

Les réductions d'ITP que beaucoup n'appliquent pas

L'ITP n'est pas un chiffre unique : presque toutes les régions prévoient des taux réduits pour certains profils. Vérifiez si vous êtes concerné avant de payer le taux général :

• Jeunes (en général moins de 35-36 ans) : taux réduits dans de nombreuses régions, parfois avec un plafond sur le prix du logement.
• Familles nombreuses, personnes handicapées et VPO : avantages supplémentaires selon la région.
• Résidence principale : certaines régions appliquent un taux réduit par rapport à une résidence secondaire ou à un investissement.

Ce sont des réductions régionales : l'économie dépend donc de l'endroit où vous achetez. Consultez la réglementation de la région où vous achetez ou renseignez-vous auprès de la gestoría avant de payer l'impôt.

Questions fréquentes

Peut-on financer les frais d'achat avec le prêt immobilier ?
En général, non : la banque finance un pourcentage du prix d'achat ou de la valeur d'expertise, et vous réglez les impôts et les frais à part. C'est pourquoi vous devez avoir épargné ces 7 à 14 % en plus de l'apport.

La plusvalía municipal (l'impôt local sur la plus-value du terrain) est-elle à la charge de l'acheteur ?
Non : la loi la met à la charge du vendeur. Dans certaines ventes, on convient du contraire : vérifiez-le donc toujours dans le contrato de arras (le compromis de vente avec acompte).

Combien dois-je avoir épargné au total ?
En règle générale, l'apport non financé (environ 20 %) plus 7 à 14 % de frais et d'impôts. Pour un logement de 150 000 €, cela fait ~30 000 € d'apport et ~11 000 à 17 000 € de frais.

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