Case sulla Costa Brava e a Girona: il mercato immobiliare nel 2026, prezzi, domanda internazionale e dov’è l’occasione

La provincia di Girona ha tre mercati immobiliari molto diversi che convivono sotto lo stesso ombrello amministrativo: la Costa Brava a est (uno dei litorali più esclusivi della Spagna), Girona città nell’entroterra (una città universitaria e di servizi con una vita propria) e la Cerdanya con i Pirenei a nord (sci e turismo di montagna). Investire a Girona significa scegliere in quale di questi tre mercati vuoi operare, perché hanno logiche di prezzo, domanda e rendimento completamente diverse.

La Costa Brava: prezzi ai vertici del Mediterraneo

La Costa Brava è una delle vette del mercato immobiliare costiero spagnolo. Comuni come Cadaqués, Begur, Llafranc, Tamariu o Palamós hanno prezzi che, per immobili ben posizionati con vista mare, superano i 4.000-8.000 €/m². La domanda è soprattutto internazionale: francesi, tedeschi, belgi, svizzeri e sempre più acquirenti statunitensi e latinoamericani che cercano un’alternativa alla Costa Azzurra a prezzi un po’ più moderati.

Se cerchi un rendimento standard, i prezzi della Costa Brava di fascia alta sono difficili da giustificare con il rendimento da affitto. Gli affitti turistici sono alti a luglio e agosto, ma la stagione è più corta che nel sud della Spagna. Il rendimento dell’affitto residenziale di lunga durata è molto basso (3-4,5%) perché in molti piccoli comuni costieri il mercato dell’affitto stabile è quasi inesistente. Il modello che funziona sulla Costa Brava più cara è la rivalutazione del capitale insieme a un affitto breve molto selettivo.

I comuni della Costa Brava con il miglior rapporto prezzo-rendimento

• Platja d’Aro e Calonge: comuni turistici del Baix Empordà con spiaggia e servizi, con prezzi che ormai si avvicinano a quelli dei paesi più esclusivi (Cadaqués, Begur). Prezzo medio oltre i 4.000 €/m². Un affitto turistico ben gestito può generare rendimenti del 6-9%.
• Roses ed Empuriabrava: a nord della Costa Brava, con accesso alla marina di Empuriabrava (la più grande marina interna d’Europa). Prezzi più accessibili che nel Baix Empordà (in media intorno ai 3.500 €/m² a Roses; a Empuriabrava, molto variabili a seconda della zona) e affitto turistico attivo. Per chi investe con un budget più contenuto sul litorale catalano.
• Blanes e Lloret de Mar: i comuni più affollati e turistici del sud della Costa Brava. Prezzi più bassi (2.000-2.700 €/m²) e più turisti, ma con un turismo più di massa rispetto al resto della Costa Brava. L’affitto turistico a Lloret e Blanes compete con un’offerta molto ampia di appartamenti indipendenti e complessi turistici.

Girona città: il mercato più equilibrato della provincia

Girona città ha quasi 109.000 abitanti ed è una delle città medie con la migliore qualità urbana della Spagna. Il suo centro storico medievale (uno dei meglio conservati della penisola iberica), l’Universitat de Girona e la sua posizione a 37 minuti da Barcellona con l’AVE (il treno ad alta velocità spagnolo) le danno una combinazione di attrattiva residenziale e collegamenti che poche città delle sue dimensioni hanno.

• Prezzo medio a Girona città: tra 2.000 e 2.800 €/m² nel 2026. Il Barri Vell (il centro storico) e l’asse del carrer Nou hanno i prezzi più alti (oltre 4.000 €/m²). L’Eixample supera ormai i 3.000 €/m², e quartieri di espansione come Germans Sàbat o Santa Eugènia sono tra 1.800 e 2.500 €/m².
• Mercato universitario: l’UdG ha circa 13.000 studenti, che generano domanda di affitti per studenti nei quartieri universitari. A Girona l’affitto a camere genera rendimenti dell’8-11% sugli immobili migliori.
• Affitto residenziale e turistico: il collegamento in AVE con Barcellona e l’aeroporto di Girona-Costa Brava generano anche domanda di affitti turistici brevi. Un appartamento ben attrezzato nel centro storico di Girona può avere un flusso turistico stabile tutto l’anno, non solo d’estate.

La Cerdanya e i Pirenei: turismo di montagna e seconde case

La Cerdanya, regione condivisa tra la Catalogna (Girona) e la Francia, ha un mercato orientato al turismo di montagna (sci d’inverno, escursionismo e ciclismo d’estate). Puigcerdà è il principale comune spagnolo della Cerdanya, con una media di circa 3.800 €/m² per appartamenti e case di montagna. La domanda di affitti turistici nella stagione sciistica è intensa ma breve (dicembre-marzo). Se vuoi un modello misto montagna-mare, la Cerdanya è interessante, ma gestire la stagionalità è più complesso che sulla costa.

L’ITP della Catalogna: il fattore negativo del mercato catalano

La Catalogna ha uno degli ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) più alti della Spagna: il 10% fino a 600.000 € e, oltre, una scala che sale all’11%, al 12% e al 13% (da 1,5 milioni di euro in su). Per chi investe nella provincia di Girona, questo significa un costo fiscale in più considerevole rispetto, per esempio, all’Andalusia (7%) o a Madrid (6%). Per un acquisto di 250.000 € sulla Costa Brava, l’ITP è di 25.000 € in Catalogna contro 15.000 € a Madrid: una differenza di 10.000 € solo di imposta sulla compravendita.

Risorse correlate: per l’impatto dell’ITP catalano sul rendimento degli investimenti nella provincia, l’articolo sull’ITP per regione confronta tutte le aliquote. Per l’affitto turistico con licenza sulla Costa Brava, il quadro di riferimento è la normativa specifica della Catalogna sulle viviendas de uso turístico (VUT, le case a uso turistico), che richiede una licenza comunale.